Vi phạm về chứng khoán, thuế
Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vừa ban hành Quyết định số 310/QĐ-XPVPHC xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (An Gia Group, mã CK: AGG). Đơn vị này bị phạt 85 triệu đồng do không công bố đối với thông tin phải công bố theo quy định pháp luật.
Theo đó, An Gia Group không công bố thông tin trên hệ thống công bố thông tin của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và trang thông tin điện tử của Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HSX) công văn giải trình chênh lệch kết quả kinh doanh năm 2020 so với năm 2019.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cũng công bố thông tin không đúng thời hạn báo cáo kết quả phát hành (lập ngày 12/1/2021) về việc thay đổi số lượng cổ phiếu có quyền biểu quyết đang lưu hành theo chương trình lựa chọn cho người lao động).
Cách đây không lâu, hồi tháng 5/2021, Chi cục Thuế quận 3 (TP. Hồ Chí Minh) đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với An Gia Group. Qua thanh tra thuế giai đoạn 2019-2020, cơ quan thuế phát hiện An Gia Group có hành vi khai sai thuế giá trị gia tăng dẫn tới thiếu số tiền thuế phải nộp và khai sai thuế thu nhập doanh nghiệp.
Với các hành vi trên, An Gia Group bị phạt hành chính 49,2 triệu đồng. Đồng thời, Công ty bị truy thu 246,4 triệu đồng và tiền chậm nộp là 12,4 triệu đồng.
Nợ phải trả gấp 4 lần vốn sở hữu
Theo báo cáo tài chính giữa niên độ Qúy III/2021, An Gia Group có trụ sở tại 30 Nguyễn Thị Diệu, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP. Hồ Chí Minh, do ông Nguyễn Bá Sáng là người đại diện theo pháp luật kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty. Vốn sở hữu tính đến thời điểm 30/9/2021 là hơn 2.453 tỉ đồng, ghi nhận nợ 9.378 tỉ đồng.
Hoạt động chính được đăng ký của Công ty là kinh doanh bất động sản; môi giới bất động sản; dịch vụ quản lý bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn quảng cáo; nghiên cứu thị trường và thăm dò dư luận; tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại….
Sản phẩm bất động sản của An Gia Group là phát triển các dự án căn hộ và nhà ở trung – cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, tiêu biểu như: Westgate , Sky89,The Star, Revereide, Skyline,River Panorama, Chuỗi văn phòng The Address (TP. Hồ Chí Minh), The Standard Bình Dương (Bình Dương), The Sóng (Vũng Tàu), tương lai sẽ hướng đến các dự án khắp cả nước.
Trong năm 2021, An Gia Group thông qua mục tiêu doanh thu thuần tăng gấp đôi so với năm trước, đạt 3.600 tỉ đồng. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế năm nay dự kiến đạt 500 tỉ đồng, tăng so với mức 417 tỉ đồng của năm 2020.
Kết thúc 9 tháng năm 2021, An Gia Group ghi nhận doanh thu thuần tăng hơn 9 lần cùng kỳ lên mức 687 tỉ đồng, song các chi phí gia tăng mạnh khiến Công ty chỉ báo lãi ròng còn 205 tỉ đồng, tăng nhẹ 3% so với 2020.
Như vậy, so với kế hoạch đề ra, An Gia Group mới chỉ thực hiện được 19% kế hoạch doanh thu và 41% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm.
Tính tại thời điểm cuối tháng 9/2021, tổng tài sản của An Gia Group ghi nhận xấp xỉ 11.830 tỉ đồng, tăng hơn 21% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho đã chiếm tới 7.221 tỉ đồng, tương ứng 61% cơ cấu tài sản và tăng khoảng 30% so với đầu năm; các khoản phải thu ngắn hạn cũng đã chiếm tới 2.130 tỉ đồng. Như vậy có thể thấy, tài sản của Công ty chủ yếu là hàng tồn kho và khoản phải thu ngắn hạn.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, tỉ trọng hàng tồn kho lớn luôn là mối quan ngại ít nhiều với nhà đầu tư, do tính chất tồn lâu, chôn vốn, chi phí phát sinh.
Mặt khác, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn cho doanh nghiệp.
Tại báo cáo tài chính Qúy III/2021 nợ phải trả của An Gia Group gần 9.378 tỉ đồng, tăng 26% so với đầu năm (trong đó: nợ ngắn hạn 5.277 tỉ đồng, nợ dài hạn 4.098 tỉ đồng). Trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 2.453 tỉ đồng, như vậy nợ phải trả đã cao gấp gần 04 lần so với vốn chủ sở hữu.
Việc nợ phải trả cao gấp gần 4 vốn chủ sở hữu có nghĩa nguồn vốn của Công ty hầu như là các khoản nợ. Về nguyên tắc, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu càng lớn thì khả năng gặp rủi ro trong việc trả nợ càng lớn.
Nợ và vốn chủ sở hữu là hai nguồn vốn cơ bản để tài trợ vốn cho hoạt động của một doanh nghiệp. Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu giúp nhà đầu tư có một cái nhìn khái quát về sức mạnh tài chính, cấu trúc tài chính của doanh nghiệp và tìm giải pháp, định hướng chi trả cho các hoạt động kinh doanh.
Hàng loạt dự án bất động sản được đem thế chấp
Với mục tiêu phát triển các dự án căn hộ và nhà ở trung - cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, tương lai sẽ hướng đến các dự án khắp cả nước. Vài năm gần đây An Gia Group cũng dẫn khẳng định được thương hiệu, uy tín từ các dự án đã được bàn giao như Rverside Panorama, Reversider, The Star, The Garden…
Tuy nhiên, với tiềm lực vốn sở hữu có hạn An Gia Group đã buộc phải đem dự án thế chấp ngân hàng để giải quyết nguồn vốn tiếp tục triển khai các dự án. Các dự án mà An Gia Group đang thế chấp tại ngân hàng phải kể đến như: Rverside Panorama (1,2) thế chấp Quyền sử dụng đất, cùng các quyền và lợi ích phát sinh từ các dự án đang được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay dài hạn của tập đoàn tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh 11, TP. Hồ Chí Minh; Westgate thế chấp Quyền sử dụng đất, cùng các quyền và lợi ích phát sinh từ các dự án đang được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản trá phiếu phát hành thông qua tổ chức thu xêp phát hành là Ngân hàng TMCP Quân đội; Dự án The Standard thế chấp Quyền sử dụng đất, cùng các quyền và lợi ích phát sinh từ các dự án đang được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản trá phiếu phát hành thông qua tổ chức thu xêp phát hành là Ngân hành TMCP Việt Nam Thịnh Vượng; Dự án The Sóng thế chấp Quyền sử dụng đất, cùng các quyền và lợi ích phát sinh từ các dự án đang được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản trái phiếu phát hành thông qua tổ chức thu xếp phát hành là Ngân hàng TMCP Tiên Phong.
Báo cáo tài chính Qúy III/2021 , tổng dư nợ trái phiếu An Gia Group tại các ngân hàng là hơn 1.656 tỉ đồng, trong đó TP Bank nắm giữ 600 tỉ đồng; MBbank nắm giữ 458 tỉ đồng; VPbank nắm giữ 420 tỉ đồng; Công ty TNHH chứng khoán ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - CN TP. Hồ Chí Minhnắm giữ 179 tỉ đồng.
Trong các dự án mà An Gia Group thế chấp ngân hàng đáng chú ý đến Dự án The Sóng Vũng Tàu thuộc top đầu hàng tồn bất động sản lên đến 3.086 tỉ đồng; Với quy mô dự án: hơn 1000 căn hộ du lịch, 115 phòng khách sạn và hơn 10.000 sàn thương mại dịch vụ; Địa chỉ: 28 Thi Sách, phường Thắng Tam, TP. Vũng Tàu; diện tích đất dự án: 31000m2; loại căn hộ: căn hộ condotel, shophouse, officete; số tầng: 2 hầm và 36 tầng nổi. Hiện nay, dự án này đang đi vào hoàn thiện giai đoạn cuối.
Trên cơ sở quy định luật pháp cho phép chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án, nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án bất động sản. Điều 147, Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015 có ghi: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Bên cạnh đó, Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng chỉ rõ: Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Tuy nhiên, để đảm bảo uy tín, thương hiệu An Gia Group cần tuân thủ các quy định luật pháp trong quá trình hoạt động, pháp lý triển khai dự án trước khi tung sản phẩm ra thị trường để tránh rủi ro cho khách hàng, như: Luật Kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa ra giao dịch thì phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cụ thể, dự án nhà ở phải đáp ứng các điều kiện: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Ngoài ra, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng có văn bản chấp thuận cho bán. Vì vậy, theo nhiều chuyên gia kinh tế, để tránh rủi ro, khi ký hợp đồng mua bán với những dự án đã thế chấp ngân hàng, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình muốn mua. Trường hợp nếu chủ đầu tư chưa giải chấp thì phải có ý kiến của ngân hàng bằng văn bản đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Đồng thời cũng cần phải kiểm tra xem dự án đó đã có giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và chứng thư bảo lãnh.
Để đảm bảo uy tín, thương hiệu với mục tiêu hướng đến phát triển các dự án căn hộ và nhà ở trung - cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, tương lai sẽ hướng đến các dự án khắp cả nước An Gia Group cần có những giải pháp, biện pháp khắc phục tình trạng vi phạm luật pháp trong hoạt động kinh doanh. Đặc biệt với khối nợ hơn 9.378 tỉ phải trả, gấp gần 4 lần vốn sở hữu, cùng nhiều dự án đang thế chấp ngân hàng, cần có biện pháp khắc phục, đảm bảo quyền lợi ích cho các nhà đầu tư hướng đến.
Riêng với sản phẩm bất động sản tại Dự án The Sóng Vũng Tàu, đây là sản phẩm bất động sản mới theo quy định luật pháp chưa đảm bảo, khi mua căn hộ condotel, khách hàng sẽ bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua. Để giải bài toán hàng tồn bất động sản dư án này lên tới 3.086 tỉ, An Gia Group cần làm gì để đảm bảo quyền lợi ích khách hàng đầu tư, tránh rủi ro, đồng thời thu hồi nguồn vốn?
VƯƠNG HƯỞNG
Cục Thuế TP. Hà Nội công khai hàng loạt doanh nghiệp nợ đọng thuế
