Chế độ sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Quốc hiện nay cũng có tác động không nhỏ tới Việt Nam do Việt Nam có quan hệ chặt chẽ về thương mại và đầu tư với hai quốc gia này. Theo đánh giá của một số chuyên gia, trong thời gian tới, nguồn vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản sẽ tăng cao do tranh chấp thương mại Mỹ - Trung tiếp tục căng thẳng, Việt Nam sẽ là một trong những nền kinh tế hưởng lợi do nhiều doanh nghiệp nước ngoài dự báo sẽ chuyển dịch dây chuyền nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam (Việt Nam có nhiều lợi thế như chi phí sản xuất thấp hơn, giá lao động rẻ, môi trường kinh doanh hấp dẫn đối với FDI). Dự báo, trong những năm tới, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng và tập trung vào các tỉnh tiếp giáp Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hình thành các khu đô thị công nghiệp vệ tinh. Giá trị đất công nghiệp, kho, bến bãi sẽ tăng, tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp sẽ ngày càng cao.

Về sở hữu nhà ở, theo số liệu tổng hợp từ sở xây dựng các địa phương, tính đến cuối năm 2018, tổng số tổ chức, cá nhân nước ngoài và Việt kiều có sở hữu nhà ở tại Việt Nam là trên 4.600 trường hợp. Việc sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng này đều được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh những tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, trong thời gian qua còn xuất hiện hiện tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nhằm sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư gián tiếp, gây khó khăn trong công tác quản lý và thống kê, cụ thể như:

- Đầu tư thông qua cá nhân người Việt Nam để thành lập doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản (tổ chức, cá nhân nước ngoài góp 49% vốn điều lệ trở xuống, cá nhân Việt Nam góp 51% vốn điều lệ trở lên). Tại một số địa phương, trong thời gian vừa qua, xuất hiện xu hướng một bộ phận nhà đầu tư nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam với hộ chiếu du lịch, không có nhu cầu đầu tư, kinh doanh nhưng tham gia các hoạt động thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các quy định có liên quan để được cư trú dài hạn, hợp pháp tại Việt Nam;

-  Một số tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua các tổ chức, cá nhân Việt Nam để đầu tư tại các lô đất thuộc khu vực, vị trí liên quan tới an ninh quốc phòng, có thời hạn sử dụng đất lâu dài, sau đó mua lại phần vốn góp của bên Việt Nam (để lách Luật Đầu tư, Luật Đất đai). Một số tổ chức trong nước sau khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã tiến hành đổi tên doanh nghiệp, tăng vốn đầu tư, bổ sung cổ đông (trong đó có đối tượng là người nước ngoài);

-   Hình thức nhà đầu tư nước ngoài đầu tư thông qua việc cho các cá nhân người Việt Nam vay tiền để thành lập doanh nghiệp và thế chấp bằng toàn bộ cổ phần, phần vốn góp tại doanh nghiệp; mọi quyết định hoạt động của doanh nghiệp đều phải thông qua và chịu sự chỉ đạo của bên cho vay.

-  Đầu tư thông qua việc kết hôn với người Việt Nam, thành lập doanh nghiệp do người Việt Nam đứng tên, tuy nhiên, mọi hoạt động của doanh nghiệp đều do phía nước ngoài điều hành. Các doanh nghiệp này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng ăn uống, khách sạn quy mô nhỏ, các dịch vụ giải trí...

Thực trạng quy định pháp luật về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Pháp luật về nhà ở hiện hành (Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng) đã có các quy định cụ thể về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo đó, nhóm đối tượng này được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam (pháp luật về nhà ở quy định về đối tượng được phép sở hữu; hình thức sở hữu; điều kiện sở hữu và khu vực được sở hữu nhà ở tại Việt Nam...) trong các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Pháp luật về kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ) cũng có những quy định cụ thể về điều kiện, đối tượng... được kinh doanh nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung. Với việc kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây phát triển mạnh, các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương được ký kết thành công nhiều, Việt Nam được dự báo tiếp tục là môi trường thu hút đầu tư của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Cùng với việc thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng sẽ có một lượng lớn chuyên gia, người nước ngoài tới định cư, làm việc và có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối chiếu với quy định của pháp luật đất đai hiện hành lại chưa có quy định về chế độ sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

Một số khuyến nghị

Để hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai đồng bộ với quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và điều kiện thực tế của thị trường, giải quyết vấn đề về sở hữu bất động sản của nhóm đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật Đất đai cần được sửa đổi, bổ sung một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là người được Nhà nước cho phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không khống chế về số lượng nhà mua nhưng không được phép kinh doanh bất động sản. Thiết nghĩ chủ thể có quyền sở hữu thì có quyền chuyển dịch hay nói cách khác là có quyền kinh doanh bất động sản. Việc giao dịch sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản thêm sôi động, giúp cho sự canh tranh lành mạnh giữa các chủ thể là các công ty trong nước với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Do vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai cùng với sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, các nhà làm luật nên đồng bộ hóa quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua bán, cho thuê nhà ở, tài sản là bất động sản khác như nhà đầu tư trong nước.

Thứ hai, nhà đầu tư Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm được sử dụng đất thuê để tham gia các giao dịch quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc sử dụng đất của nhóm chủ thể này dựa trên mục đích sử dụng đất là căn cứ để tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, còn sử dụng đất cho các dự án khác thì tiếp cận hình thức thuê đất. Kế thừa được tinh thần đó, tại điểm b, khoản 2, Điều 44 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung coi quyền sử dụng đất là hàng hóa đã có sự mở rộng hơn, không chỉ quy định là quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê mới là quyền sử dụng đất hàng hóa. Quy định này chính thức mở rộng thêm quyền cho nhà đầu tư, chủ yếu là nhà đầu tư còn khó khăn về phương diện tài chính có thêm nguồn lực để kinh doanh(4). Ngoài ra, pháp luật hiện hành quy định chưa thật sự cụ thể, minh bạch, thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp gây nhiều khó khăn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể:

i) Trong trường hợp họ muốn xác lập quyền sở hữu nhà và sử dụng đất, do pháp luật quy định nhiều thủ tục nên nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường có xu hướng nhờ người thân hoặc bạn bè đứng tên mua nhà. Từ đó, dễ dẫn đến các rủi ro và các tranh chấp phát sinh sau này. Vì vậy, để tránh phát sinh rủi ro không đáng có, cần phải cải cách thủ tục hành chính liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, sử dụng công nghệ thông tin nhằm đơn giản hóa việc nộp hồ sơ, tạo điều kiện cho việc quản lý người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như bảo đảm quyền và nghĩa vụ cho họ;

ii) Trên cơ sở chủ trương, chính sách của Nhà nước về việc tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các quyền liên quan đến quan hệ dân sự, thương mại,... tại Việt Nam, việc hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư bất động sản, Luật Nhà ở… Đồng thời, cần ban hành các văn bản hướng dẫn như các nghị định, thông tư góp phần làm cho các quy định của pháp luật chuyên ngành được sống động, góp phần thực thi pháp luật trên thực tế.