Ảnh minh họa.
1. Đặt vấn đề
Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật là bảo đảm quyền bình đẳng của công dân:
Hiến pháp 2013 quy định:
“Mọi người đều bình đẳng trước pháp luật” (Điều 16).
“Các tôn giáo bình đẳng trước pháp luật” (Điều 24).
"Công dân nam, nữ bình đẳng về mọi mặt. Nhà nước có chính sách bảo đảm quyền và cơ hội bình đẳng giới" (Điều 26).
"Các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế bình đẳng, hợp tác và cạnh tranh theo pháp luật" (Điều 51).
Bộ luật Dân dự 2015 quy định:
"Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản" (Điều 3).
"Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này" (Điều 4).
Các mối quan hệ xã hội không phải lúc nào cũng cân bằng, sẽ có những bên có lợi thế và có những bên yếu thế. Do vậy, để tạo được sự bình đẳng, bảo đảm trật tự xã hội, pháp luật luôn có những quy định cụ thể tạo sự cân bằng trong các mối quan hệ này. Bên yếu thế hơn cần được bảo vệ, tránh bị xâm hại về quyền lợi trước bên có lợi thế.
Bảo vệ quyền lợi của nhóm chủ thể yếu thế là một nội dung quan trọng, cần được xem xét khi xây dựng chính sách và xây dựng hệ thống pháp luật. Nội dung này cũng đã được thể hiện xuyên suốt và thống nhất từ trên xuống dưới, từ Hiến pháp đến các bộ luật, luật và các văn bản dưới luật.
Mặc dù vậy, trong số các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành, mức độ ưu tiên bảo vệ cho nhóm chủ thể yếu thế có sự khác biệt. Đâu đó vẫn tồn tại những văn bản, những quy định chưa thực sự chú trọng bảo vệ quyền lợi của nhóm chủ thể yếu thế, hoặc đặt những nội dung khác lên hàng ưu tiên cao hơn. Thực tế này tạo ra những bất cập nhất định, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhóm chủ thể yếu thế, gây nên những thiệt hại không chỉ về kinh tế mà còn ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Trong thời gian vừa qua, bất cập này có dấu hiệu phát sinh từ các quy định liên quan đến giao dịch kinh doanh, thương mại giữa một bên là các tổ chức kinh tế và một bên là người tiêu dùng, đặc biệt trong các giao dịch kinh doanh bất động sản. Điều đó đặt ra yêu cầu nghiên cứu và xem xét kỹ lưỡng hơn các quy định của pháp luật có liên quan như Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
2. Quan niệm về người yếu thế trong quan hệ hợp đồng
Theo một nghĩa chung nhất thì những đối tượng được coi là người yếu thế là những đối tượng mà trong những hoàn cảnh giống nhau khi tham gia vào một quan hệ xã hội, quan hệ lao động, quan hệ pháp luật những đối tượng này luôn gặp những bất lợi hơn so với những đối tượng khác trong cùng một hoàn cảnh. Nói cách khác, những đối tượng này phải thực hiện theo một cách hoàn toàn bất lợi với họ trong quan hệ đó. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu, xem xét và quan hệ mà họ tham gia, người ta có thể xếp nhóm người nhất định, chủ thể nhất định thuộc đối tượng là những người yếu thế. Ví dụ, người khuyết tật, người nghèo, người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, người thuộc nhóm giới tính khác (đồng tính, song tính, chuyển giới-LGBT), người cao tuổi… trong mối quan hệ giữa chính quyền với người dân thì người dân luôn luôn ở vị thế yếu thế hơn, giữa người lao động với người sử dụng lao động thì người lao động thường ở vị thế yếu hơn trong quan hệ lao động-hợp đồng lao động. Điều đó cho thấy, tùy theo tiêu chí, phạm vi và mục tiêu cần nghiên cứu mà việc xác định người yếu thế, nhóm người được coi là yếu thế sẽ khác nhau.
Như vậy, sẽ có rất nhiều nhóm người có thể được xếp vào diện nhóm người yếu thế xuất phát từ tuổi tác, từ những khiếm khuyết, hạn chế về thể chất, tâm thần,… nên thường gặp khó khăn bất lợi trong cuộc sống, trong quan hệ xã hội. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa một người bình thường, có đủ năng lực nhận thức và điều khiển hành vi của mình thì sẽ không là người yếu thế trong những quan hệ nhất định. Trong một quan hệ xã hội nhất định, dù thuộc trường hợp nào (nhóm người, một người), những đối tượng này gặp những thiệt thòi, bất lợi thì khi đó phải xác định họ là người yếu thế.
Từ phân tích nêu trên có thể rút ra hai nhận xét sau:
Một là, khi tham gia quan hệ hợp đồng, không phải những nhóm người mà xã hội coi là yếu thế mới bị yếu thế và cũng không đồng nhất khi họ thuộc nhóm người được coi là yếu thế sẽ luôn yếu thế.
Hai là, trong quan hệ xã hội nói chung, có chủ thể là người bình thường và vị thế của họ bình đẳng với các chủ thể khác, nhưng trong những quan hệ hợp đồng cụ thể, có thể họ lại là người yếu thế.
Do đó, trong quan hệ hợp đồng, để xác định có bên nào là bên yếu thế hay không phải xem xét nó trong mối quan hệ cụ thể giữa hai bên.
3. Thực tiễn tranh chấp hợp đồng liên quan đến người yếu thế trong giao dịch bất động sản
Trong giao dịch bất động sản, bên cạnh những đối tượng có những hạn chế hoặc có khiếm khuyết dẫn đến bị yếu thế khi tham gia quan hệ hợp đồng, cũng có những chủ thể hoàn toàn bình thường về thể chất, tinh thần, không phải vị thành niên, không phải người già… (tức không phải những đối tượng mà xã hội thường xếp họ vào nhóm yếu thế) nhưng khi tham gia quan hệ hợp đồng với tổ chức kinh doanh bất động sản thì lại trở thành bên yếu thế, xuất phát từ những lý do sau:
Thứ nhất, nên mua, thuê mua, thuê bất động sản chỉ có 02 sự lựa chọn là chấp thuận hoặc không chấp thuận hợp đồng mẫu do tổ chức kinh doanh bất động sản soạn thảo. Cho dù hợp đồng mẫu đó theo quy định của pháp luật phải tuân theo hợp đồng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, phải được đăng ký hợp đồng mẫu và điều kiện giao dịch với cơ quan có thẩm quyền bảo vệ người tiêu dùng nhưng các điều khoản, điều kiện luôn được thiết kế theo hướng có lợi cho tổ chức kinh doanh bất động sản. Bên soạn thảo hợp đồng mẫu là bên chủ động đưa ra đề nghị, thường là bên có sự chuẩn bị rất kỹ và dự liệu đầy đủ các rủi ro để phòng tránh.
Thứ hai, nhận thức về pháp luật về giao dịch bất động sản của bên mua, thuê mua hoặc thuê bất động sản thường có nhiều hạn chế hơn tổ chức kinh doanh bất động sản. Tổ chức kinh doanh bất động sản có thể có hẳn một bộ máy có chuyên môn, có đầu tư nghiên cứu kỹ lưỡng và chuyên nghiệp. Đa số các vụ tranh chấp giao dịch bất động sản thời gian qua đều có phần nguyên nhân xuất phát từ những hạn chế trong nhận thức của bên mua bất động sản.
Nhìn nhận một cách khách quan, để có thể nhận thức được như thế nào là một giao dịch bất động sản hợp pháp không hề dễ dàng. Ngay cả những người có chuyên môn về pháp luật, thậm chí những tổ chức, cơ quan quản lý cũng đang có những nhầm lẫn rất phổ biến.
Đấy là chưa kể đến sự nhiễu loạn thông tin, đánh tráo khái niệm, cố tình gây nhầm lẫn do các đơn vị môi giới, tổ chức kinh doanh bất động sản cố tình tạo ra để đánh lừa người tiêu dùng. Phổ biến nhất là những trường hợp lách luật, sử dụng các loại hợp đồng góp vốn, ủy quyền, đặt cọc, đặt chỗ, chuyển nhượng quyền tài sản… như một ma trận bủa vây người tiêu dùng.
Trước đây, Luật Đất đai 2003 quy định tại Điều 127 bắt buộc mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực; người dân mặc định hiểu rằng giao dịch phải qua công chứng mới hợp pháp. Còn hiện tại, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã tạo ra ngoại lệ khi không bắt buộc công chứng giao dịch bất động sản nếu một trong các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Từ ngoại lệ này, rất nhiều người đang hiểu rằng cứ ký được hợp đồng với chủ đầu tư là mặc nhiên giao dịch đó hợp pháp và có thể yên tâm về mặt pháp lý.
Sự thay đổi về nhận thức này dẫn đến những hệ lụy nguy hiểm khi tổ chức kinh doanh bất động sản cố tình vi phạm, đưa ra nhiều loại hợp đồng trái luật mà khi giao kết, người tiêu dùng hoàn toàn không biết rằng mình đang đối mặt với rủi ro. Có những vụ việc, khi giá bất động sản tăng cao, chủ đầu tư còn khởi kiện người mua nhà để hủy các hợp đồng đã ký với lý do hợp đồng trái luật nhằm tránh phải thực hiện hợp đồng.
Thứ ba, bên mua, thuê mua, thuê bất động sản hoàn toàn bị động về mặt thông tin. Họ chỉ có thể tiếp cận các thông tin mà tổ chức kinh doanh bất động sản công bố và căn cứ vào đó để tính toán mức độ rủi ro của mình. Họ khó có thể xác thực được chính xác và khách quan về tình trạng pháp lý của bất động sản. Ví dụ: bất động sản đã đủ điều kiện để huy động vốn chưa, đủ điều kiện để bán chưa? Bất động sản có đúng như mô tả trong hợp đồng hay không? Bất động sản đã từng bị đem bán hoặc làm tài sản bảo đảm cho bên thứ ba hay chưa,…
Thứ tư, ngay cả khi tại thời điểm giao dịch bất động sản đủ điều kiện giao dịch, người tiêu dùng vẫn ở trong trạng thái bị động hoàn toàn và phải đối mặt với hàng loạt rủi ro khác do thiếu cơ chế kiểm soát việc tuân thủ các cam kết trong hợp đồng của các tổ chức kinh doanh bất động sản. Ví dụ vi phạm về tiến độ, xây dựng không đúng với giấy phép, chậm thời gian bàn giao, không thực hiện dự án, thực hiện dở chừng, không hoàn thiện các tiện ích chung, chủ đầu tư nợ nghĩa vụ với nhà nước hoặc bên thứ ba dẫn đến việc bất động sản bị chậm cấp giấy chứng nhận hoặc không được cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, có thể thấy rằng, việc loại bỏ cơ chế tiền kiểm đối với tổ chức kinh doanh bất động sản đã phát sinh những bất cập và có những thiệt hại đáng kể xảy ra cho nhóm chủ thể yếu thế. Do vậy, vấn đề này cần được khắc phục bằng một cơ chế kiểm soát hiệu quả hơn.
4. Giải pháp và các thiết chế bảo vệ quyền lợi của người yếu thế trong giao dịch bất động sản
Mặc dù chủ trương của Chính phủ là tạo điều kiện thông thoáng cho hoạt động kinh doanh trong đó có kinh doanh bất động sản, thay vì cơ chế tiền kiểm chặt chẽ như trước, cơ chế kiểm soát các giao dịch này đã được đơn giản hóa và chuyển dần chuyển sang hậu kiểm.
Tuy vậy, cần cân đối lại yếu tố thông thoáng và yếu tố an toàn trong việc kiểm soát loại giao dịch này, đặc biệt cần bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể và phải đảm bảo được quyền, lợi ích của các chủ thể yếu thế.
Khoản 3, Điều 4, Luật Bảo vệ người tiêu dùng quy định: "Bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng phải được thực hiện kịp thời, công bằng, minh bạch, đúng pháp luật". Cơ chế bảo đảm quyền lợi người tiêu dùng trong giao dịch bất động sản hiện nay dường như chưa thực sự đáp ứng được các yếu tố này. Chưa thực sự kịp thời, chưa thực sự minh bạch và vẫn còn kẽ hở bị lợi dụng để vi phạm pháp luật, gây thiệt hại đáng kể cho người tiêu dùng.
Tham khảo pháp luật một số nước phát triển trên thế giới cho thấy, việc kiểm soát quá trình giao dịch bất động sản luôn được bảo đảm rất nghiêm ngặt.
Điều 710-1 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp quy định:
“Mọi văn bản hay quyền, để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, đều phải được thể hiện dưới hình thức văn bản công chứng do một Công chứng viên hành nghề tại Pháp lập, quyết định của tòa án hay một văn bản của cơ quan hành chính.
Văn bản ký tư, có chữ ký hay không, ngay cả khi có công nhận chữ viết và chữ ký, được nộp tại lưu trữ của văn phòng công chứng, đều không có giá trị để đăng ký đất đai. Tuy nhiên, ngay cả khi không được lập dưới hình thức văn bản công chứng, các biên bản của các đại hội đồng cổ đông trước hay sau khi góp vốn bằng tài sản hay quyền bất động sản vào một công ty hay của một công ty, cũng như các biên bản trắc đạc có thể được chấp nhận tại văn phòng đăng ký đất đai với điều kiện đính kèm một văn bản xác nhận đã nộp lưu trữ tại một văn phòng công chứng”.
Theo các quy định tại Điều 311, 873 và 925, Bộ luật Dân sự Cộng hòa liên bang Đức, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu thửa đất phải được công chứng, cho dù có hợp đồng sơ bộ nào được ký kết trong thực tế thì hợp đồng này cũng phải được công chứng. Công chứng viên phải xác nhận cho người mua về sự tồn tại của hầu hết các điều kiện tiên quyết cần thiết.
Luật Đăng ký bất động sản Công hòa liên bang Đức cũng quy định tại Điều 55 về việc Hợp đồng chuyển quyền bất động sản được đăng ký trong Sổ đăng ký đất đai được thực hiện bởi Công chứng viên...
Như vậy, cho thấy rằng các nước sử dụng thiết chế công chứng để kiểm soát và ngăn ngừa rủi ro pháp lý cho các giao dịch bất động sản mà không có ngoại lệ hay phân biệt nào về chủ thể.
Trong cuộc họp ngày 01/11/2022 với Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, khi được hỏi về cơ chế kiểm soát rủi ro đối với giao dịch kinh doanh bất động sản, ông Jean Deleage, Công chứng viên, Ủy viên đặc trách quan hệ với Việt Nam thuộc Hội đồng Công chứng tối cao Pháp cho biết, tại Pháp sau thế chiến thứ II, cũng đã có thời gian Pháp loại bỏ hoạt động công chứng bắt buộc ra khỏi các giao dịch kinh doanh bất động sản, nhưng sau đó, nhận thấy những hậu quả nghiêm trọng do vậy hiện tại, tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản tại Pháp và các nước Châu Âu theo hệ thống dân luật đều bắt buộc phải công chứng.
Việc sử dụng thiết chế công chứng để ngăn ngừa rủi ro pháp lý xuất phát từ những lý do sau:
Thứ nhất, công chứng, chứng thực và đăng ký được Bộ luật Dân sự chính thức thừa nhận và quy định là các điều kiện về mặt hình thức của giao dịch dân sự nhằm bảo đảm cho tính xác thực, tính hợp pháp của giao dịch đó.
Thứ hai, thiết chế công chứng bảo đảm tính độc lập, khách quan, không bị ràng buộc về lợi ích với bất cứ bên nào trong giao dịch bất động sản. Công chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, hoạt động như một thẩm phán phòng ngừa, chỉ tuân theo pháp luật.
Thứ ba, Công chứng viên là người được đào tạo với tiêu chuẩn cao về pháp lý, có đủ khả năng để đánh giá rủi ro, lường trước những hậu quả và chứng minh tính hợp pháp của giao dịch.
Thứ tư, Công chứng viên theo hệ thống công chứng Latin (Việt Nam đang là thành viên của Liên minh công chứng Latin) không chỉ chứng minh tính xác thực mà còn chứng minh tính hợp pháp của giao dịch đó. Việc chứng minh tính hợp pháp đem lại giá trị bảo đảm cao hơn rất nhiều. Quyền lợi của các bên tham gia giao dịch được bảo đảm ở mức cao nhất (tỷ lệ tranh chấp là vô cùng thấp). Bằng cách này, mọi giao dịch bất hợp pháp, lách luật, che giấu thông tin đều bị loại trừ. Quyền lợi của các bên còn được bảo đảm bằng trách nhiệm bồi thường vật chất của Công chứng viên.
Thứ năm, thiết chế công chứng được sinh ra và tồn tại để thực thi nhiệm vụ cụ thể là phòng ngừa rủi ro pháp lý cho các giao dịch dân sự. Các vấn đề về chuyên môn nghiệp vụ, tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cũng như tính chất của dịch vụ là hoàn toàn phù hợp cho nhiệm vụ kiểm soát các giao dịch kinh doanh bất động sản. Thực tế này được chứng minh ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, kể cả các nước theo hệ thống dân luật và các nước theo hệ thống thông luật.
Trên thực tế, thông qua các phương tiện thông tin đại chúng và những số liệu thống kê riêng lẻ, có thể nhận thấy tỷ lệ tranh chấp đối các giao dịch về đất đai giữa các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình sau khi giao dịch qua công chứng là rất ít. Những tranh chấp (nếu có) thường ít phức tạp hơn và hậu quả không đáng kể so với các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa qua công chứng. Báo cáo tổng kết 07 năm thi hành luật công chứng của Bộ Tư pháp cho thấy hầu hết các văn bản công chứng đều bảo đảm an toàn pháp lý (chỉ khoảng 0,01% số văn bản công chứng bị khởi kiện ra Tòa án – giao dịch bất động sản chỉ chiếm một phần trong đó).
5. Một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật có liên quan
Thứ nhất, xác định rõ một trong những nguyên nhân chính làm gia tăng các tranh chấp, gây thiệt hại cho bên yếu thế trong giao dịch kinh doanh bất động sản thời gian vừa qua là do yếu tố hợp pháp trong các giao dịch giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với các chủ thể khác chưa thực sự được chú trọng (yếu tố thông thoáng, nhanh, gọn đang được chú trọng hơn). Vì vậy, các quy định của pháp luật cần ưu tiên bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch trước khi tính đến các yếu tố khác.
Thứ hai, để bảo đảm quyền lợi cho bên yếu thế trong giao dịch thì ít nhất là phải bảo đảm được sự công bằng trong giao dịch đó, kể cả về mặt nội dung và hình thức. Việc phân loại chủ thể để làm căn cứ áp dụng các tiêu chí hoặc thủ tục riêng biệt trong cùng một loại giao dịch cụ thể không chỉ tạo ra sự thiếu công bằng, thiếu bình đẳng mà còn tạo ra sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Vì vậy, nếu phải áp dụng biện pháp kiểm soát nào đó thì cần bảo đảm việc áp dụng chung thống nhất cho các bên chủ thể.
Thứ ba, biện pháp hữu hiệu nhất, được đa số các quốc gia trên thế giới áp dụng nhằm ngăn ngừa rủi ro pháp lý trong các giao dịch bất động sản là chứng minh tính xác thực, hợp pháp của giao dịch đó tại thời điểm giao kết chứ không phải là chứng minh tại thời điểm xảy ra tranh chấp. Vì vậy, thay vì hậu kiểm, cần áp dụng cơ chế tiền kiểm đối với giao dịch này.
Thứ tư, thiết chế được sử dụng phổ biến nhất và phù hợp nhất với nhiệm vụ này là công chứng (với các điều kiện phù hợp về chuyên môn pháp lý) chứ không phải các biện pháp hành chính hay loại hình dịch vụ nào khác. Không nên sử dụng bất kỳ hình thức nào khác có chức năng, nhiệm vụ chồng lấn lên hoạt động công chứng để thay cho hoạt động công chứng, bởi không đơn thuần khả năng đáp ứng về chuyên môn, nghiệp vụ mà còn tạo nên sự xáo trộn, thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Thạc sĩ ĐÀO DUY AN
Trưởng Văn phòng Công chứng Đào Duy An
Bàn về tội ‘Dụ dỗ, ép buộc hoặc chứa chấp người dưới 18 tuổi phạm pháp’
