(LSO) - Lãnh đạo Sở TN&MT và Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cho biết, dự án Canary City chưa có quyết định giao đất của cơ quan chức năng có thẩm quyền và chưa đủ điều kiện để thực hiện việc huy động vốn theo quy định của pháp luật.
Rao bán rầm rộ khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý quan trọng
Dự án Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị số 1 (dự án Canary City, phường Cải Đan, thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên) có diện tích hơn 63ha. Năm 2011, UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt chủ trương đầu tư do Trung tâm phát triển Quỹ nhà, đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên làm chủ đầu tư.
Theo đó, dự án được xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 955/QĐ-UBND do UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt ngày 11/5/2012 với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 800 tỉ đồng. Dự án chia làm 3 giai đoạn và dự kiến xây dựng hoàn thiện vào năm 2015.
Đến năm 2017, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Văn bản số3774/UBND-TH về việc chuyển đổi chủ đầu tư dự án Khu đô thị số 1 cho chủ đầu tưmới là Công ty CP Thương mại Đầu tư Xuất Nhập Khẩu.
Ngày 17/4/2019, UBND tỉnh Thái Nguyên tiếp tục ban hành Quyếtđịnh số 974/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dựán Canary City.
Theo quy hoạch điều chỉnh, dự án có tổng diện tích 63,27ha,quy mô dân số dự kiến khoảng 9.000 người, trong đó, diện tích đất ở khoảng25,8ha (chiếm 40,8%), còn lại là đất công cộng gần 6ha; đất cây xanh, mặt nước,thể dục thể thao rộng 9,5ha; đất giao thông 21,5ha; đất hạ tầng kỹ thuật0,46ha.
Ngày 19/5/2019, tại lễ công bố quy hoạch dự án Canary City, Banquản lý dự án cam kết thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng cơbản, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và đảm bảo tiến độ dự án.
Tại Văn bản số 3023/STNMT-BVMT ngày 17/10/2019 về việc thựchiện Dự án Canary City - giai đoạn 1, Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên khẳng định,tại thời điểm kiểm tra, Công ty Xuất Nhập Khẩu đã có hoạt động triển khai dựán, san gạt mặt bằng.
Việc dự án đã thi công khi chưa được cơ quan có thẩm quyềnphê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là không phù hợp quy định củapháp luật về bảo vệ môi trường.
Theo đó, Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên yêu cầu Công ty XuấtNhập Khẩu dừng ngay các hoạt động thi công tại dự án. Đồng thời, báo cáo giảitrình bằng văn bản việc đã thi công dự án khi chưa được phê duyệt hồ sơ môi trườnggửi về UBND tỉnh và Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên để xem xét giải quyết các bướctiếp theo.
Dù chưa được giao đất, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý quan trọng nhưng Chủ đầu tư đã tiến hành rao bán dự án rầm rộ từ năm 2019.
Một nhân viên dự án cho biết, khách hàng mua sẽ thông qua ký kết hợp đồng nguyên tắc giữa hai bên, giá dao động từ 5-8 triệu đồng/m2; lô biệt thự giá 10 triệu đồng/m2; cao nhất 13 triệu đồng/m2. “Dự án vẫn đang bán, giai đoạn 1 đã bán được khoảng 70 – 80% rồi”, nhân viên tư vấn dự án cho biết.
Nhân viên này còn giới thiệu với khách hàng dự án đã đầy đủ thủ tục pháp lý, khách hàng mua sẽ thanh toán theo từng giai đoạn. Nếu muốn mua, khách hàng phải đặt cọc khoảng 50 triệu đồng, sau 7 – 10 ngày thì ký hợp đồng nguyên tắc và đóng tiếp 50% giá trị đất. Sau 3 tháng kể từ khi ký hợp đồng, thì sẽ đóng thêm 30%.
Về việc này, Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên khẳng định, Dự án Canary City chưa đủ điều kiện để thực hiện việc huy động vốn theo quy định của pháp luật.
Chuyên gia pháp lý “cảnh báo” gì về Dự án Canary City Thái Nguyên
Việc chủ đầu tư thực hiện việcrao, bán đất nền của DA Canary City thông qua hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụngđất và nhà ở hình thành trong tương lai trong khi chưa có quyết định giao đất củacơ quan có thẩm quyền? Chuyên gia pháp lý nhận định như thế nào về những rủi romà khách hàng có thể gặp phải nếu mua đất nền khi dự án chưa đầy đủ thủ tụcpháp lý?
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Phòng tranh tụng, Công ty Luật TNHH TGS – thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội.
PV: Thưa Luật sư, việc DA CanaryCity chưa được giao đất, chưa đầy đủ thủ tục pháp lý mà Chủ đầu tư dự án đã thựchiện rao, bán đất nền thông qua Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và nhàở hình thành trong tương lai như vậy có đúng quy định không? Đây có phải làhình thức huy động vốn trái quy định?
Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Để đảm bảo được quy hoạch đô thị, khu nhà ở và đảm bảocho quyền, lợi ích của người mua thì đối với các dự án đầu tư xây dựng kinhdoanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc chothuê thì chỉ được mở bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điềukiện luật định.
Cụ thể, theo quy định tại điểma khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 41Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ởđể bán hoặc để bán kết hợp cho thuê chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dướihình thức phân lô, bán nền khi có các điều kiện như sau:
“a) Phù hợp với kế hoạch sửdụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phảihoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ,công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vựctrước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựngnhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước,thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoànthành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất,tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loạiđô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quyđịnh tại khoản 2 Điều này”.
Mặt khác, tại Điều 55 LuậtKinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định về điều kiện của bất động sảnhình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh như sau:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụngđất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ vềnghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiếnđộ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hìnhthành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phầnmóng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuêmua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo chocơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuêmua”.
Theo đó, nếu DA Canary Citythực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với khách hàng khi chưađảm bảo các điều kiện theo các quy định nêu trên là việc làm vi phạm pháp luật.
Thực tế, có một số dự ánchưa đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư đãký kết với khách hàng các hợp đồng đặt chỗ hoặc hợp đồng nguyên tắc, với mụcđích để thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất và thu tiền của khách hàng.Theo đó, ở đây có bản chất là những hình thức lách luật của các chủ đầu tư, đểcó thể bán đất khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
PV:Vậy theo quy định,trong trường hợp này Chủ đầu tư DA Canary City có thể bị xử lý như thế nào,thưa Luật sư?
Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Nếu bị xác định là có vi phạm các điều kiện về việcchuyển quyền sử dụng đất, thì chủ đầu tư sẽ có thể bị xử phạt theo quy định tạiĐiều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hànhchính trong lĩnh vực đất đai, Cụ thể:
“Trường hợp chuyển nhượngquyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựngkinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điềukiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điềukiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, nhưng chưa đượcUBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đấtđai” thì tùy thuộc vào diện tích đất đã bị chuyển nhượng trái luật, chủ đầu tưcó thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.
Còn đối với “trường hợp chuyểnnhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xâydựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điềukiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên” thìtùy thuộc vào diện tích đất đã bị chuyển nhượng trái luật, chủ đầu tư có thể bịphạt tiền từ 50.000.000 đồng đến cao nhất là 1.000.000.000 đồng.
Bên cạnh đó, tùy thuộc vàocác hành vi vi phạm chủ đầu tư vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậuquả tương ứng như: Buộc làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nềnđối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh theo quy định; Buộcchủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúngthiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện; Buộc chủ đầu tưnộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Còn với hành vi không thựchiện hoặc chưa có phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường mà đã thi côngdự án thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định tại điểm d khoản4 Điều 11 Nghị định 155/2016/NĐ-CP của Chính phủ, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt “đốivới hành vi không có báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt theoquy định”, với mức phạt tiền từ 150 triệu đồng đến 200 triệu đồng.
PV:Theo Luật sư, việc ngườimua đất nền tại dự án này khi dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý như vậy thì cóthể tiềm ẩn nguy cơ gì?
Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Người mua đất nền tai các dự án khi chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng có thể gặp những rủi ro không nhỏ như: Tính pháp lý của giao dịch, hợp đồng đã ký kết sẽ không được đảm bảo theo đúng pháp luật, hoặc trong trường hợp chủ đầu tư có những vi phạm và bị xử lý vi phạm, hay yếu kém về mặt năng lực, thì đều có khả khiến cho dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ, thậm chí là dự án sẽ bị thu hồi thì quyền lợi của người mua đất sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.
Do vậy, khi mua đất nền tại các dự án thì người mua cần phải thực sự tỉnh táo và tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật, và phải yêu cầu chủ đầu tư phải xuất trình đầy đủ các giấy tờ, tài liệu chứng minh dự án đã đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, để ngăn ngừa, hạn chế các rủi ro có thể phát sinh.
Đề nghị Công an xử lý nếu phát hiện sai phạm
Được biết, Sở Xây dựng Thái Nguyên vừa có Báo cáo số 1068/SXD-PTĐT&HTKT l báo cáo UBND tỉnh Thái Nguyên liên quan đến vấn đề trên. Theo đó, Sở Xây dựng Thái Nguyên khẳng định, hiện nay Dự án Canary City Thái Nguyên vẫn chưa được cấp phép xây dựng, chưa hoàn thành việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Đáng chú ý, Sở Xây dựng Thái Nguyên cũng chưa có bất kỳ văn bản nào về việc Chủ đầu tư đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai đối với dự án.
“Vì vậy, nếu chủ đầu tư Dự án Canary City Thái Nguyên đã thực hiện việc huy động vốn đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 là không đúng theo quy định”, Sở Xây dựng Thái Nguyên cho biết.
Theo đó, căn cứ vào những nội dung trên, Sở Xây dựng báo cáo UBND tỉnh Thái Nguyên và đề nghị UBND TP Sông Công – cơ quan cấp huyện trực tiếp quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn thực hiện ngay việc kiểm tra trực tiếp đối với chủ đầu tư về việc huy động vốn trong dự án.
“Trong trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động vốn theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản thì cấn báo cáo xử lý kịp thòi, trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn, góp vốn theo các hình thức khác không quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản thì báo cáo UBND tỉnh Thái Nguyên để chỉ đạo các cơ quan liên quan về Tư pháp, Công an để nghiên cứu xử lý theo quy định” – Sở Xây dựng Thái Nguyên đề nghị.
LSO
