Ảnh minh họa.
Hiện nay, do cơ chế, chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, lực lượng thực hiện nhiệm vụ trong các khu đô thị chưa chuyên nghiệp, thiếu cơ chế giám sát, ý thức chấp hành pháp luật của nhiều người chưa tốt dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp giữa lực lượng quản lý, bảo vệ ở khu đô thị với cư dân và với những người khách đến khu đô thị còn xảy ra khá phổ biến ở Việt Nam.
Mâu thuẫn, xung đột giữa lực lượng bảo vệ khu đô thị mới với cư dân, lái xe taxi và những người khách đến khu đô thị về việc dừng đỗ xe không còn là chuyện hiếm, thậm chí đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều khu đô thị mới hiện nay bởi còn những quan điểm khác nhau về thẩm quyền của lực lượng bảo vệ cũng như quyền dừng đỗ xe của những người lái xe trong các khu đô thị mới.
Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến mâu thuẫn, xung đột trong câu chuyện tìm chỗ đỗ xe cũng như xử lý vi phạm về đỗ xe không đúng quy định trong các khu đô thị mới. Trong đó, một số nguyên nhân cụ thể như:
- Ý thức chấp hành pháp luật của nhiều người chưa tốt dẫn đến tùy tiện trong việc dừng đỗ xe, kể cả là dưới lòng đường, vỉa hè hoặc trong các khu đô thị dẫn đến cản trở giao thông, ảnh hưởng đến hoạt động sinh hoạt chung.
- Trong các khu đô thị, không phải phần diện tích đường nội bộ nào cũng là phần sử dụng chung, thuộc trách nhiệm quản lý, duy trì trật tự của lực lượng bảo vệ. Có những trường hợp theo nội dung của dự án, theo quy định của pháp luật và các quyết định của cơ quan chức năng thì sau khi đô thị triển khai xong, đường nội bộ thuộc quyền quản lý của nhà nước nên lực lượng bảo vệ không có thẩm quyền xử lý vi phạm. Những khu vực, diện tích, đường nội bộ được bàn giao lại cho nhà nước sau khi triển khai xong khu đô thị thì việc xử lý vi phạm sẽ thuộc lực lượng chức năng theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính, Luật Giao thông đường bộ và các văn bản pháp luật có liên quan.
Chưa có quy định cụ thể
Để xác định đâu là phần diện tích sử dụng chung của khu chung cư, khu đô thị; đâu là phần diện tích công cộng thuộc nhà nước quản lý thì không phải dự án nào cũng có thể dễ dàng phân biệt. Ngoài ra, quy chế quản lý khu chung cư, khu đô thị ở mỗi dự án có thể loại khác nhau dẫn đến cách hiểu, cách áp dụng và sử lý cũng khác nhau.
Đối với các dự án nhà ở chung cư thì phần diện tích sử dụng chung và phần diện tích sử dụng riêng được Luật Nhà ở quy định rất rõ ràng. Theo khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, cụ thể đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở cũng chưa có quy định cụ thể về phần sử dụng chung ở trong các khu đô thị mới, không phải ai cũng hiểu rằng khu đô thị mới và khu chung cư là một, áp dụng chung một văn bản quy phạm pháp luật. Có những khu đô thị mới đều là biệt thự liên kề, shophouse, các nhà ở thấp tầng chứ không có chung cư. Vậy có áp dụng các quy định về nhà chung cư hay không là vấn đề còn nhiều cách hiểu khác nhau.
Ngoài ra, quy chế quản lý nhà chung cư có áp dụng cho quy chế quản lý khu đô thị mới thấp tầng hay không, những khu đô thị đan xen nhà ở cao tầng và thấp tầng thì áp dụng quy chế nào cũng là câu chuyện đang gây tranh cãi trong thực tế bởi các quy định pháp luật về khu đô thị mới, về nhà ở thấp tầng vẫn chưa đầy đủ, kịp thời dẫn đến nhiều nơi xảy ra những tranh cãi.
Đối với các nhà chung cư thì Ban Quản lý tòa chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu thực hiện việc quản lý theo Quy chế quản lý Nhà Chung cư mà Bộ Xây dựng đã hướng dẫn trong Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Còn đối với khu đô thị mới thì việc quy định, quản lý nằm trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên những nội dung này vẫn chưa đầy đủ về công tác tự quản ở các khu đô thị mới nên còn khó khăn cho công tác quản lý. Trước đây quy định về quản lý khu đô thị mới được thực hiện theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP. Nghị định này kèm theo quy chế khu đô thị mới, tuy nhiên quy chế này cũng chưa có quy định rõ ràng về trách nhiệm, thẩm quyền của lực lượng bảo vệ, của người quản lý khu đô thị cũng như việc xử lý vi phạm đối với các hành vi vi phạm quy chế. Quy chế này chỉ quy định về "quản lý và thực hiện dự án khu đô thị mới bao gồm quá trình hình thành dự án, thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao".
Mục VII Phụ lục IX Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng như sau:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở;
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các công trình xây dựng khác có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.
Như vậy, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng đã sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm phân định rõ ràng giữa dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng nhà ở, làm cơ sở thực hiện việc quản lý chuyên ngành theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với khu đô thị.
Nhìn chung, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, về nhà ở đã có nhiều sửa đổi bổ sung, tuy nhiên các quy định về quản lý khu đô thị mới vẫn còn nhiều nội dung chưa rõ ràng dẫn đến việc áp dụng các quy định về quản lý khu chung cư hay quản lý khu đô thị ở những khu vực hỗn hợp còn có những cách hiểu khác nhau.
Hành vi khóa bánh xe xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của công dân
Không ít những dự án nhà nước quy định sau khi triển khai dự án xong thì đường nội bộ, hệ thống đường giao thông sát khu đô thị được bàn giao cho nhà nước quản lý. Với những diện tích này thì sẽ quản lý theo quy định của Luật Giao thông đường bộ, các văn bản pháp luật có liên quan đến tài sản công, hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo Luật Xử lý vi phạm hành chính, Luật Giao thông đường bộ và do cơ quan có thẩm quyền thực hiện.
Nếu trường hợp bảo vệ của khu đô thị xử lý vi phạm đối với các phương tiện dừng đỗ thuộc khu vực nhà nước quản lý thì sai thẩm quyền, nếu là hành vi khóa bánh xe, niêm phong, cẩu xe đi nơi khác thì rõ ràng là đã xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của công dân và hoàn toàn có thể gây ra thiệt hại vật chất đối với chủ xe.
Chỉ có những khu vực sử dụng chung, nằm trong sự quản lý của Ban Quản lý khu đô thị, Ban Quản lý khu nhà ở chung cư thì lực lượng bảo vệ mới được quyền thực hiện nhiệm vụ theo nội dung quy chế quản lý khu đô thị, khu chung cư. Cũng cần lưu ý rằng, quy chế quản lý nhà chung cư hay quy chế quản lý khu đô thị thì đây là hoạt động tự quản, trên cơ sở sự nhất trí của chủ sở hữu chung của khu đô thị, khu chung cư đó. Khi đó có quy chế được xây dựng hợp lệ, hợp pháp thì lực lượng bảo vệ có trách nhiệm thực hiện theo quy chế đó. Việc xử lý vi phạm có tính chất quy ước, thỏa thuận nội bộ chứ không phải là một chế tài của pháp luật, lực lượng bảo vệ cũng không được lạm quyền để xâm phạm đến tài sản của các cư dân hoặc những người khác. Nếu có tranh chấp xảy ra thì các bên có quyền yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc xác minh làm rõ để xử lý, cũng có thể đưa vụ việc đến tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Những mâu thuẫn, xung đột về việc đỗ xe, đảm bảo trật tự an toàn ở các khu đô thị, khu chung cư đang diễn ra khá phổ biến. Chính vì vậy cần phải hoàn thiện cơ sở pháp lý để quản lý tốt hơn nữa khu chung cư, khu đô thị. Quy chế quản lý khu đô thị, quy chế quản lý khu chung cư cần phải có những quy định cụ thể, xây dựng quy chế trên cơ sở các nguyên tắc mà pháp luật quy định, đồng thời công khai quy chế để mọi người đều biết và tự nguyện thực hiện.
Trong các khu đô thị, khu chung cư mà có phần diện tích đất, diện tích công trình hoặc đường nội bộ do nhà nước quản lý thì cũng cần có hướng dẫn, chỉ dẫn và quy định rõ ràng, cần phải có lực lượng chức năng thực hiện nhiệm vụ quản lý để đảm bảo trật tự, an toàn giao thông, đảm bảo an ninh trật tự, tránh những mâu thuẫn có thể xảy ra.
Lực lượng bảo vệ thực hiện hành vi "khóa bánh xe ô tô" đang xảy ra rất nhiều ở các khu đô thị gây ra những tranh cãi, xung đột. Việc khóa bánh xe ô tô rõ ràng không phải là một biện pháp hành chính theo quy định pháp luật, mà đây là những biện pháp "tự phát" mà các khu chung cư, khu đô thị "học theo, làm theo nhau" để có tính chất răn đe đối với những người đỗ xe không đúng nơi quy định. Việc khóa bánh xe sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, công việc, thậm chí có thể gây hư hại tài sản của người điều khiển phương tiện. Đặc biệt là những phương tiện đắt tiền hoặc những phương tiện mưu sinh, sử dụng thường xuyên thì khi bị khóa bánh tét dễ gây tâm lý ức chế, xung đột. Ngoài ra, thái độ và cách ứng xử giữa người lái xe với lực lượng bảo vệ không phải lúc nào cũng ôn hòa và chuẩn mực. Chính vì vậy việc áp dụng biện pháp khóa bánh xe ở khu đô thị rất dễ gây ra xung đột, mất an ninh trật tự.
Do đó, trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật và có những hướng dẫn cụ thể để tăng cường công tác quản lý ở các khu đô thị, khu chung cư. Đồng thời, có cơ chế để xây dựng quy chế cụ thể và các biện pháp đảm bảo thực hiện. Việc lựa chọn huấn luyện, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ của lực lượng bảo vệ, lực lượng tự quản ở các khu đô thị, khu chung cư cũng cần được quan tâm để giảm bớt những mâu thuẫn, tranh chấp không cần thiết có thể xảy ra.
Luật sư ĐẶNG VĂN CƯỜNG
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần hoàn thiện quy định về hòa giải tranh chấp đất đai
