Ảnh minh họa.
Hiện nay, đối với các dự án do chủ đầu tư lập bước đầu về thủ tục pháp lý trong quá trình thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Ví dụ như một số dự án ở Thái Nguyên của Flamingo hay ở Cam Ranh của Vin Group. Nhà đầu tư e ngại về thủ tục pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt là quy định về đấu thầu, đấu giá đất đai dẫn đến tình trạng nhà đầu tư chủ động xin rút khỏi dự án hoặc phía cơ quan nhà nước thu hồi các quyết định trước đây để tiến hành việc xác định việc đấu thầu, đấu giá trong sử dụng đất.
Nguyên nhân của tình trạng trên
Đầu tiên cần nhìn lại phương pháp tiếp cận đất đai từ nhà nước, theo Luật Đất đai năm 2013, trừ các loại đất mà các chủ thể sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng hoặc những chủ thể sử dụng đất được nhà nước đặc biệt ưu đãi thì tất cả các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản khác nhà đầu tư đều áp dụng hình thức thuê đất của nhà nước. Trong đó, nhà đầu tư được lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Trên cơ sở đó, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thông qua 02 cơ chế:
- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đất chưa được giải phóng mặt bằng);
- Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) (đất đã giải phóng mặt bằng) và được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Tuy nhiên, trong thực tế việc xác định sử dụng cơ chế về đấu giá, đấu thầu này lại có sự chồng chéo vô cùng lớn giữa các văn bản pháp luật dẫn đến không chỉ đối với doanh nghiệp mà còn đối cơ quan quản lý nhà nước lúng túng không biết đâu thực hiện theo cơ chế nào, luật nào.
Cụ thể như, Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua:
- Đấu giá quyền sử dụng đất;
- Không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó, không có hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư.
Trong khi đó, các văn bản quy định chi tiết thi hành nêu rõ các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất lại nằm ở Luật Đấu thầu năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2020 lại bổ sung thêm quy định các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (trong đó bao gồm dự án có sử dụng đất) bao gồm:
- Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
- Chấp thuận nhà đầu tư.
Chưa kể đối với các dự án nhà ở lớn lại chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), luật này bổ sung thêm quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Những khó khăn triển khai trên thực tế
Các văn bản pháp luật chưa có tiêu chí cụ thể khi xem xét, thẩm định “nhu cầu sử dụng đất” khi nhà nước giao đất, cho thuê đất và chưa có quy định cụ thể mang tính định lượng để xác định chủ thể sử dụng đất thực sự có nhu cầu sử dụng đất hay không? Các căn cứ quy định ở tất cả các văn bản vẫn chỉ dừng lại ở tính hình thức, chung chung, xác định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay dự án cần phải đấu thầu hay đấu giá.
Khó khăn khi nhà nước cho thuê đất thông qua đấu giá: Trên thực tế tồn tại tình trạng nhiều dự án bất động sản nhà đầu tư đã đấu giá thành công nhưng chưa được bàn giao mặt bằng. Bên cạnh đó, mặc dù đã quy định rõ trường hợp đất sử dụng cho dự án kinh doanh bất động sản được nhà nước giao đất, cho thuê đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, nhưng vẫn có những sai phạm diễn ra trên thực tế khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền “cố tình” không tiến hành đấu giá QSDĐ.
Vấn đề phát sinh khi tiến hành đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư: Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản được thực hiện đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng và thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất; sau đó, nhà đầu tư được nhà nước cho thuê đất sau khi nhà đầu tư thắng thầu trong việc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhưng thực hiện bàn giao thì lại vướng mắc trong việc xác định giá, loại đất hay cơ chế đầu thầu không được quy định một cách rõ ràng phía nhà nước không rõ mình đã thực hiện đúng cơ chế hay chưa, phía doanh nghiệp cũng không hiểu sau khi tiến hành đấu thầu có nguy cơ bị thu hồi hoặc tiến hành đầu thầu lại hay không do việc thực hiện các tiêu chí theo Luật quy định chưa đầy đủ.
Kiến nghị hoàn thiện quy định về đấu giá và đầu thầu quyền sử dụng đất
Thông qua việc nhìn nhận và phân tích trên, dưới góc độ của Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực bất động sản trong nước và quốc tế, tác giả đưa ra một số giải pháp như sau:
Đối với phía doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ đặc thù, quy hoạch của địa phương nơi tiến hành nghiên cứu dự án. Tránh tình trạng khi triển khai vướng mắc, không triển khai được hoặc triển khai nhưng rủi ro pháp lý quá lớn. Doanh nghiệp sẽ tính toán lại xem có tiếp tục triển khai dự án hay không.
Mặt khác chủ động chọn phương thức tiếp cận thị trường khác như:
- Nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của một nhà đầu tư đã được nhà nước cho phép thực hiện dự án đầu tư bất động sản trước đó - tiếp cận đất ở thị trường thứ cấp.
- Nhận góp vốn bằng QSDĐ gắn với dự án đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp đã được phê duyệt để thực hiện dự án là việc một bên có đất, có dự án đầu tư bất động sản và một bên có tiền cùng góp vốn để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Đối với phía cơ quan nhà nước cần sửa đổi quy định về các hình thức tiếp cận đất đai từ nhà nước để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển mục đích của dự án kinh doanh bất động sản, bảo đảm đất đai sử dụng có hiệu quả, không bị lãng phí. Đồng thời, xây dựng bộ tiêu chí rõ ràng đối với các dự án có sử dụng đất trong việc đấu thầu, đấu giá như bổ sung điều kiện để nhà đầu tư được tham gia đấu giá QSDĐ, hoàn thiện các quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SB Law
Mức phạt hành chính đối với người chưa thành niên như thế nào?
