Một số ý kiến về nhận diện rủi ro, xung đột phát sinh trong thuê và mua chung cư ở nước ta

Ảnh minh họa. 

Thuê mua bất động sản là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó tuỳ theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại bất động sản đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua [1]. Thông tư số 06/2019/TT-BXD  của  Bộ Xây dựng ngày 31/10/2019 sủa đổi bổ sung một số điều của các thông tư có liên quan đến quản lý, sử  dụng nhà chung cư. Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 10/12/2015;  Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thay thế đến 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, 51/2009/NĐ-CP, 84/2013/NĐ-CP và 34/2013/NĐ-CP.

Trong đó, các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng chung cư áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13… được quy định khá chi tiết. Các loại nhà chung cư được quy định khoản 1 Điều 1 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 quy định chung cư bao gồm 5 loại sau: Một là: Nhà chung cư thương mại; Hai là: Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 1; Ba là: Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Bốn là: Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại; Năm là: Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.

Những mâu thuẫn xung đột phát sinh trong thời gian qua trên các chung cư, cư dân phản ứng theo nhiều hình thức khác nhau như đơn khiếu nại, tố cáo, chăng biểu ngữ, băng zone, kéo thành từng đoàn đến các cơ quan công quyền gây mất trật tự xã hội.

Những xung đột, mâu thuẫn phát sinh rủi ro cho người mua nhà chậm được trả Giấy chứng nhận… gây khó khăn trong quá trình vận hành tòa nhà gây hệ lụy cho quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở cao tầng ở một số nơi đã ảnh hưởng đến trật tự, an ninh… Những mâu thuẫn, xung đột và rủi ro tác động đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Bài viết này, tác giả nêu lên một số ý kiến về nhận diện rủi ro, xung đột phát sinh trong thuê, thuê mua chung cư ở nước ta, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý và vận hành nhà chung cư trong thời gian tới.

Nhận diện và phân loại rủi ro, xung đột trong thuê, thuê mua chung cư ở nước ta hiện nay

Rủi ro, xung đột khi thuê căn hộ chung cư làm văn phòng

Hiện nay, rủi ro trong quản lý thuê/ thuê mua chung cư phổ biến ở một số trường hợp sau: Trong khi không ít văn phòng ở những tầng thương mại của những tòa nhà chung cư hay thậm chí là những tòa nhà văn phòng đang ế ẩm và bỏ trống rất nhiều thì hiện nay, nhiều doanh nghiệp, công ty lại lựa chọn giải pháp thuê căn hộ chung cư làm nơi làm việc để tiết kiệm chi phí. Khảo sát ở các tòa nhà văn phòng tại địa bàn Hà Nội cho thấy, trong tổng số văn phòng được xây dựng, số văn phòng đã được thuê chỉ chiếm số lượng nhỏ. Đáng chú ý là tình trạng này xảy ra nhiều ở các tòa văn phòng hạng A và hạng B. Xung đột phát sinh khi cư dân phải chờ đợi thang máy của người đến giao dịch đến làm việc trong các căn hộ chung cư với người đến là khách của cư dân và cư dân trong tòa nhà... Cư dân trách Ban quản lý không cương quyết khi để dân cho thuê căn hộ làm văn phòng …

Bên cạnh đó, ngay cả ở những tòa nhà chung cư được thiết kế nhiều tầng dịch vụ, thương mại thì tình trạng văn phòng bỏ trống cũng trở nên khá phổ biến. Đơn cử như một tòa chung cư nằm trên đường Thái Thịnh đìu hiu khi các tầng dịch vụ, thương mại gần một năm nay đều trống trơn, không một bóng người thuê mướn.

Trong bối cảnh suy thoái kinh tế, nhiều doanh nghiệp phải phá sản, Đại dịch Covid-19… những doanh nghiệp khác tồn tại nhưng ở trong tình trạng khó khăn, vấn đề thuê căn hộ chung cư để làm văn phòng được xem như là một giải pháp được không ít các doanh nghiệp lựa chọn để tiết kiệm kinh phí.

Tại các khu Trung Hòa - Nhân Chính, Trần Duy Hưng, Mỹ Đình, Linh Đàm, Trung Văn, Văn Quán… không ít tòa nhà chung cư được dùng làm văn phòng cho thuê.

Tuy nhiên, việc biến căn hộ chung cư làm văn phòng là việc làm không phù hợp với các quy định của pháp luật, cũng như không đảm bảo độ an toàn và công năng sử dụng của căn hộ theo thiết kế ban đầu. Điều này làm ảnh hưởng tới chất lượng nhà theo thiết kế, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các chủ sở hữu khác, không đảm bảo an toàn về vận hành nhà chung cư. Bởi, về tiêu chuẩn thiết kế, nhà chung cư được thiết kế theo mục đích sử dụng để ở, trong đó, các tiêu chuẩn về tải trọng, cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy được quy định riêng theo công năng sử dụng của từng phần công trình. Vì vậy, nếu sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến mất an toàn trong quá trình vận hành.

Mặt khác, khi một người dân lựa chọn mua một căn hộ để sinh sống, ngoài chất lượng công trình, uy tín của chủ đầu tư và thiết kế thi công, họ còn quan tâm những yêu cầu khác như sự yên tĩnh, riêng tư, vấn đề an ninh… Việc sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng sẽ không đảm bảo được an ninh trật tự và không gian sống cho người dân, bởi văn phòng là nơi làm việc, có lượng người ra vào liên tục, nếu cùng chung một môi trường sống với dân cư sẽ gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của các hộ dân sống ở các chung cư đó [2].

Từ ngày 01/07/2015, việc sử dụng chung cư làm văn phòng bị cấm. Quy định này trong Luật Nhà ở năm 2014 nhằm từng bước đưa công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng đi vào nề nếp, đảm bảo các khu chung cư được quản lý, vận hành an toàn, bền vững và lâu dài, xây dựng nếp sống văn minh đô thị. Luật Nhà ở năm 2014 đã kế thừa và quy định chi tiết và cụ thể hơn về nhà chung cư đã từng bước giảm bớt xung đột, tranh chấp trong thực tiễn cuộc sống. Từ thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về nhà ở chung cư tác giả có một số vấn đề đánh giá cụ thể.

Rủi ro, xung đột của khách hàng khi thuê các chung cư

Hiện nay có rất nhiều căn hộ chung cư cho thuê được chủ đầu tư, nhà quảng cáo có vị trí thuận tiện, an ninh tốt, giao thông thuận lợi, rộng rãi thoáng đãng… rồi đưa ra một mức giá khiến khách hàng cảm thấy hợp lý. Thế nhưng đến khi thuê, dọn đồ đạc vào ở thì khách hàng mới ngỡ ngàng với nhiều khoản phí phát sinh thêm như phí thang máy, phí dân phòng, phí dịch vụ chung cư… Khi thắc mắc với chủ nhà về các khoản phí này, họ cho biết đó là những khoản phí cố định mà bất kỳ người nào ở chung cư cũng phải thanh toán chứ không riêng người thuê. Trên thực tế thì đúng là những khoản phí này không phải thiếu căn cứ. Chỉ có điều, chúng không được đề cập trong hợp đồng cho thuê nhà. Vì sơ ý, nhiều khách hàng đã không lường hết những khoản phát sinh để thương lượng với chủ nhà khi đặt bút ký hợp đồng thuê. Thường ở mỗi chung cư sẽ có những loại phí với vô số những quy định khác nhau.

Đối với chung cư Time City Minh Khai, Hà Nội, người thuê căn hộ sẽ trả những chi phí như phí dịch vụ quản lý căn hộ là 13.200 đồng/1m2 thông thủy/ tháng hoặc gói ưu đãi là 1.500.000 đồng/ 1m2 thông thủy/10 năm. Phí trông giữ xe là 1.250.000 đồng /ô tô/tháng, 45.000 đồng/1 xe máy/tháng. Chi phí điện, nước được tính theo giá nhà nước và theo công ty cung cấp điện nước cho dự án. Ngoài ra, còn có các khoản phí khác như quỹ an ninh quốc phòng, quỹ ủng hộ hoặc tham gia các hoạt động của cộng đồng tại địa phương… [3].

Thuê nguyên căn hộ đồng nghĩa với việc người thuê là chủ tạm thời nên họ sẽ phải thực hiện trách nhiệm và nghĩa vụ như người chủ thực sự. Nếu không có sự thỏa thuận kỹ càng với chủ nhà, dù các khoản phí đôi khi cũng không nhiều nhưng khi không được biết trước dễ khiến người thuê có cảm giác bị lừa. Vậy nên để tránh các rắc rối không đáng có phát sinh, trong quá trình đàm phán người thuê nên yêu cầu chủ nhà làm bản hợp đồng thuê nhà với đầy đủ các khoản chi phí có thể phát sinh thêm.

Bên cạnh đó, trong quá trình đàm phán hợp đồng, chủ nhà thường yêu cầu người thuê căn hộ phải cam kết ở lâu dài ít nhất từ 1 năm trở lên. Để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp người thuê phá hợp đồng trước thời hạn, chủ nhà sẽ yêu cầu người thuê phải đặt cọc khoản tiền có giá trị từ 2 đến 3 tháng tiền nhà.

Do đó để tránh mất khoản tiền đặt cọc ban đầu, khi thuê căn hộ chung cư người thuê nên xác đinh cụ thể thời gian sẽ sống tại căn hộ. Tránh tình trạng chuyển nhà trước thời hạn hợp đồng. Bên cạnh đó người thuê có thể khéo léo đàm phán để rút ngắn thời gian thuê căn hộ, hạn chế rủi ro trong trường hợp bất khả kháng phải chuyển chỗ ở.

Rủi ro, xung đột trong việc quản lý chung cư một chủ sở hữu (điển hình là các chung cư mini)

Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2)

Tại Hà Nội, các chung cư mini nằm dọc các phố Quan Nhân, Thái Thịnh, Láng Thượng, Chùa Láng, Tương Mai, Mai Động (quận Hoàng Mai)... Với diện tích đất từ 70 m2 đến 200 m2, xây cao từ năm đến mười tầng và được chia nhỏ mỗi tầng có từ ba đến năm căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích khoảng hơn 30 m2. Mỗi chung cư mini như thế có từ 10 đến 30 hộ sinh sống. Những cặp vợ chồng trẻ và người lao động có thu nhập trung bình thì đây là loại căn hộ thích hợp với túi tiền của họ, thủ tục mua bán thường do hai bên mua bán thỏa thuận với nhau.

Hiện nay, vẫn chưa có các quy định pháp luật điều chỉnh về quản lý chung cư mini. Chủ nhà vẫn tự quản lý vận hành chung cư mini. Dù đã được công nhận theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, cơ quan quản lý sẽ cấp sổ hồng cho tất cả các căn hộ chung cư mini được xây dựng hợp pháp. Nhưng theo một số chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, thì các cấp cơ sở cũng chưa nắm vững quy định, chưa có những văn bản rõ ràng chi tiết về việc cấp sổ hồng cho những căn hộ của chung cư mini.

Quy hoạch tại các khu chung cư mini chưa phù hợp, hầu hết các khu chung cư mini thường nằm trong các ngõ, ngách chật chội. Những chung cư này chỉ có một cầu thang bộ đủ hai người tránh nhau và không có ban quản lý, không có phòng bảo vệ, mọi thứ do các hộ tự quản. Đồ đạc sinh hoạt của gia đình như: giường, tủ, bàn, ghế... nếu muốn đưa lên các tầng trên rất khó khăn; xe đạp, xe máy của các gia đình đều phải để chung ở tầng một. Chỉ sau một thời gian ngắn đi vào sử dụng, nhiều chung cư đã trở nên nhếch nhác hình thành một khu "ổ chuột" trên không. Và cũng vì chưa được được cấp sổ hồng, cho nên các hộ gia đình không có quyền định đoạt với tài sản của mình, không được hưởng chi phí điện, nước theo giá nhà nước mà phải chịu chi phí này với giá cao [4].

Hơn thế, sự cố cháy nổ luôn rình rập xảy ra, các biện pháp phòng cháy chữa cháy đều không có. Thường các chung cư mini chỉ có lối đi duy nhất là cầu thang bộ ở giữa tòa nhà vừa nhỏ, vừa tối tăm. Ở một số chung cư mini dành cho người có thu nhập thấp thì không bố trí cầu thang máy, dù có nơi xây cao 7, 8 tầng. Những chung cư mini loại này thường được xây dựng tại các khu đất nhỏ trong nội đô, những nơi ngõ ngách chật chội. Giả sử, nếu có xảy ra hỏa hoạn, cháy, nổ, thì các phương tiện chữa cháy không có đường vào để cứu người và tài sản.

Theo quy định, để xây dựng các khu nhà chung cư, chủ đầu tư phải được cấp phép và trong giấy phép phải nêu cụ thể toàn bộ thiết kế, các biện pháp an toàn, chống cháy nổ, an ninh... của tòa nhà. Tuy nhiên, thực tế tất cả các chủ đầu tư đều xin các cơ quan chức năng cấp Giấy phép xây dựng nhà ở thông thường, rồi sau đó "lách luật" thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh, vừa tránh được những thủ tục cấp phép theo quy định, vừa tránh những khoản thuế, lệ phí.

Thiếu hành lang pháp lý dẫn đến việc người mua chung cư mini gặp rủi ro cao. Các tranh chấp giữa người mua/ thuê căn hộ chung cư mini với chủ đầu tư xảy ra liên tục và người dân vẫn cứ phải chịu thiệt. 

Rủi ro, xung đột trong việc quản lý thuê, thuê mua chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội

Pháp luật đã quy định việc quản lý các giao dịch thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải theo nguyên tắc đúng đối tượng, đúng điều kiện. Bất kỳ cá nhân nào không thuộc đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, khi tham gia giao dịch nhà ở xã hội dù dưới bất kỳ hình thức nào, đều gánh chịu rủi ro pháp lý rất cao khi phát sinh tranh chấp với bên bán.

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, chỉ các đối tượng cụ thể mới được phép mua nhà ở xã hội gồm:

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; người thuộc hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính Phủ quy định; đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật; người thu nhập thấp;  người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

- Các đối tượng học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệt công lập và ngoài công lập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì được phép đăng ký thuê nhà ở xã hội.

Ngoài ra, những đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt theo quy định như: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hoặc có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người; hoặc có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát. Nếu thuộc đối tượng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện như trên, để đăng ký mua/ thuê/ thuê mua nhà ở xã hội   người có nhu cầu mua nhà ở xã hội  phải xin giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà tại cơ quan, tổ chức nơi họ đang làm việc hoặc tại UBND xã/ phường nơi đăng ký HKTT/ Sổ tạm trú.Sau khi được cơ quan hoặc UBND xã/ phường xác nhận, người mua phải nộp hồ sơ (gồm có đơn đăng ký mua nhà, Giấy xác nhận thực trạng nhà ở và đối tượng cùng các giấy tờ tùy thân liên quan) lên Chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ tổng hợp hồ sơ và gửi lên Sở xây dựng xem xét duyệt hồ sơ. Các quy định của pháp luật tưởng chừng như hồ sơ rất đơn giản nhưng thực tế khi triển khai không phải đơn vị nào cũng có thể triển khai một cách có trình tự và nhanh chóng, dự án nhà ở xã hội ở Thôn Lai Xá là một ví dụ.

Công ty đang tiếp nhận hồ sơ đợt 1 Hồ sơ đăng ký mua/ thuê mua nhà xã hội.  Trong quá trình triển khai tiếp nhận hồ sơ, công ty đang còn rất lúng túng vì không có hướng dẫn cụ thể nào. Theo quy định của Thông tư 08/2014/TT-BXD, ngày 23/5/2014, trường hợp người thu nhập thấp phải xin xác nhận về tình trạng nhà ở tại UBND xã/ phường nơi đăng ký HKTT/ Sổ tạm trú. Trường hợp người đứng đơn không có HKTT tại Hà Nội và có Sổ tạm trú tại Hà Nội thì phải xác nhận cả hai nơi. Tuy nhiên, lại có thông tin chỉ cần làm xác nhận tại nơi có Sổ tạm trú.

Trường hợp người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thuộc diện người thu nhập thấp thì người đứng đơn chỉ cần khai mức thu nhập cá nhân theo Phụ lục 16 của Thông tư số 08/2014/TT-BXD, ngày 23/5/2014. Nếu cả hai vợ chồng đều thuộc đối tượng người thu nhập thấp thì vợ/ chồng của người đứng đơn sẽ phải nộp giấy tờ gì để chứng minh thu nhập thấp? Những người nhu cầu mua nhà ở xã hội khi làm hồ sơ có rất nhiều thắc mắc như: về hộ khẩu, trường hợp người đứng đơn có hộ khẩu Hà Nội, nhưng theo hộ khẩu của bố mẹ đẻ, chồng và con không có tên trong hộ khẩu đó thì sẽ phải khai như thế nào? Theo hộ khẩu hay theo thực tế? Về bảo hiểm xã hội? Nếu người đứng đơn đã đóng bảo hiểm xã hội trên 1 năm, tuy nhiên mới nghỉ thai sản hiện chưa đi làm thì giấy tờ chứng minh đóng bảo hiểm sẽ là gì?

Nhiều trường hợp nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ công an, bộ đội, biên phòng… đã được mua nhà xã hội. Nhưng do đặc thù công tác, chuyển vùng, gia đình chuyển đi đến nơi mới khi trong thời hạn đang ký hợp đồng thuê mua, chưa được chuyển nhượng… thì thủ tục để được trả lại nhà đã thuê mua ở địa phương trước đây và thủ tục mua nhà đến nơi ở mới và xử lý hợp đồng giữa kỳ và thanh lý hợp đồng thuê mua nhà còn gặp nhiều khó khăn khi quy định chỉ được thuê mua nhà một lần theo quy định của pháp luật hiện hành….

Có thể thấy, việc quy định hạn chế một số nhóm đối tượng cùng những điều kiện mang tính định lượng hình thức đòi hỏi người có nhu cầu mua nhà ở xã hội  phải được xác nhận từ rất nhiều cơ quan liên quan về các điều kiện “thu nhập thấp”, “diện tích bình quân”, hay “nhà ở hư hỏng, dột nát” mà chưa hề có hướng dẫn cụ thể nào về tiêu chí, thời hạn luật định, và cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc đủ điều kiện nêu trên. Điều này sẽ dẫn đến việc phức tạp hóa về thủ tục và dễ nảy sinh tiêu cực trong quá trình triển khai chính sách cho thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.

Với quy định chưa rõ ràng cùng quy trình xét duyệt phức tạp, việc tiếp cận và hoàn thành thủ tục thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội đối với người có nhu cầu là hoàn toàn không đơn giản. Có rất nhiều người có nhu cầu nhưng vì thủ tục hồ sơ quá phức tạp rắc rối mà đã không mua nữa. Từ đó xuất hiện các hiện tượng giao dịch thuê, thuê mua nhà ở xã hội giữa các cá nhân với nhau khi chưa đủ thời gian thuê, thuê mua như trong quy định. Một số đối tượng đã được mua nhà ở xã hội tuy nhiên lại không có nhu cầu ở nữa mà muốn cho thuê lại. Theo quy định pháp luật thì thời hạn thuê, thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là trong 5 năm. Sau khoảng thời gian này thì cá nhân mới có thể cho người khác thuê, thuê mua lại. Nhưng có hộ gia đình chỉ ở được vài tháng lại cho người khác thuê, thuê mua mà chủ đầu tư và chính quyền không biết.

Việc giao dịch thuê, thuê mua nhà ở xã hội giữa các cá nhân với nhau khi chưa đủ thời gian ở 5 năm chắc chắn không có sự công nhận của chính quyền địa phương và chủ đầu tư. Đó chỉ là thỏa thuận giữa các cá nhân với nhau. Nếu nảy sinh mâu thuẫn, chắc chắn khách hàng sẽ phải chịu nhiều rủi ro pháp lý. Bên mua có thể mất trắng số tiền giao dịch còn bên bán có thể bị chính quyền xử phạt buộc phải rời khỏi căn hộ và không được tham gia mua nhà ở xã hội trong nhiều năm sau đó.

Rủi ro, xung đột  trong quản lý và sử dụng nhà chung cư

Trong quá trình vận hành nhà chung cư, việc sử dụng kinh phí bảo trì, việc hoạt động của Ban quản trị trong việc sử dụng 2% phí bảo trì cũng dẫn đến rất nhiều ý kiến, bất đồng quan điểm liên quan đến các vấn đề rất thiết thực của đời sống cụ thể như:

- Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.

- Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

- Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.

- Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.

- Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

- Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư: Một là: Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy. Hai là: Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường. Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định pháp luật.

Việc xem xét để giải quyết những vấn đề xung đột pháp lý bới ban quản trị và Ban quản lý Tòa nhà không chỉ phát sinh đối với các căn hộ trung bình, bình dân mà cá biệt còn phát sinh đối với những “căn hộ áp mái” từ những vấn đề cụ thể  của Căn hộ chung cư trên cao, sát mái của tòa nhà chung cư… Trong quá trình vận hành. Ban quản lý gắn biển Điện tử trên nóc tòa nhà đồng thời cũng thuộc khoảng không và mái nhà, tầng kỹ thuật của tòa nhà. Các biển quảng cáo, biển hiệu bằng nhiều chất liệu khác nhau như kính, thủy tinh, mica, nhựa màu, đèn chiếu sáng… lâu ngày, nắng, gió có làm lung lay biển hiệu, lão hóa mái che, màng chống thấm bị vỡ, hỏng những mảnh vỡ rơi xuống nhà của cư dân gây sát thương, ảnh hưởng đến độ an toàn của cư dân sống trong chung cư… làm ảnh hưởng đến độ an toàn của người dân, gây thấm dột ... đã và đang làm phát sinh những tranh chấp và xung đột giữa cư dân với  Ban quản trị tòa nhà – Ban quản lý chung cư về trách nhiệm xử lý sự cố, chống thấm, dột, vận hành và bảo trì thang máy, túi rác, ống xả rác, máy lọc nước, nguồn nước sạch  cung cấp cho cư dân để đảm bảo sức khỏe và vệ sinh môi trường…

Đề xuất giải quyết xung đột phát sinh trong quá trình quản lý và vận hành nhà chung cư

Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư tăng cường hiểu biết khoản 2 Điều 19 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư  của Thông tư số 06/2019/TT-BXD  ngày 31/10/2019 quy định khuyến khích các thành viên Ban quản trị nhà chung cư tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở đủ điều kiện thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng công nhận theo quy định…

Những tranh chấp, xung đột phát sinh trong quá trình quản lý và vận hành nhà ở xã hội, thuê, thuê mua chung cư đang trở nên cấp thiết khi các tranh chấp ngày càng đa dạng, phong phú. Chính vì vậy, trong thời gian tới các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành các quy phạm pháp luật có tình lường trước, tính dự báo, tính dự đoán các tình huống có thế nảy sinh trong tương lai. Khoản 8 Điều 4 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư  của Thông tư số 06/2019/ TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng đã quy định: “Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư”. Các vấn đề rủi ro phát sinh trong quản lý nhà chung cư mới đang rất  cấp thiết. Nhưng bên cạnh đó có những vấn đề phát sinh trong quản lý và sử dụng chung cư cũ (chung cư đã được xây dựng từ những năm 70 của thế kỷ trước ) đã và đang phát sinh rất nhiều hệ lụy làm ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong các khu chung cư . Đây là vấn đề gợi mở, cần nghiên cứu, đề xuất giải pháp tiếp tục cần hoàn thiện chính sách và pháp luật trong thời gian tới ở Việt Nam .

Cần mau chóng ban hành thủ tục thu chi trong các quỹ của cư dân tự nguyện đóng góp với những khoản tài chính mà người dân đã đóng 2% phí bảo trì và vận hành tòa nhà  cũng như phí dịch vụ cần rõ ràng, cụ thể  để giúp cho việc triển khai thủ tục thanh lý, quyết toán, việc lựa chọn đơn vị, nhà thầu triển khai sửa chữa trong chung cư. Tại điểm b khoản 4 Điều 36 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư của Thông tư số 06/2019/ TT-BXD ngày 31/10/2019 đã quy định đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị lập. Bởi lẽ, hiện nay rất khó khăn khi vận hành quản lý và khai thác sử dụng chung cư vì không phải nhà thầu xây dựng nào cũng đủ  trình độ, kinh nghiệm, kỹ thuật để thực hiện khắc phục sự cố khi độ cao của các nhà chung cư từ 20 tầng đến 35 tầng như hiện nay tại các thành phố lớn ở Việt Nam.

 Cần hoàn thiện các quy định pháp luật về “Quy chế về quản lý và vận hành nhà chung cư” thực sự đi vào cuộc sống của cư dân điều chỉnh đối với chung cư mới và chung cư cũ, chung cư mini. Khoản 2 Điều 37 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư  của Thông tư số 06/2019/TT-BXD  ngày 31/10/2019 quy định Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

Cần có cơ chế bảo đảm quyền lợi người tiêu dùng, bảo đảm quyền khởi kiện và các quy định pháp luật có liên quan trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật  Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản… để xây dựng hành lang pháp lý an toàn trong thời gian tới.

Nâng cao chất lượng đội ngũ Luật sư, Công chứng viên, Thừa phát lại hiều biết về nhà chung cư… cũng cần được trang bị, bồi dưỡng bổ sung thêm những kiến thức, kỹ năng, trình độ hiểu biết, ngoại ngữ… Các chung cư có người nước ngoài, Anh, Pháp, Hà Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản… có xu hướng tăng lên ngày càng nhiều. Các vấn đề phát sinh tranh chấp về tài sản từ nhà chung cư cho người nước ngoài thuê nhà, tranh chấp và các xung đột phát sinh khi các chung cư được đầu tư Công nghệ hiện đại 4.0 và sử dụng các thiết bị công nghệ cảm ứng, camera, chung cư thông minh, nhiên liệu, năng lượng mặt trời công nghệ xanh, công nghệ sạch và công nghệ tái tạo hiện nay để đáp ứng thực tế.

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhu cầu công khai thông tin của đơn vị trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết thì gửi thông tin cần công khai (tên đơn vị, họ tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ, số điện thoại liên lạc) tới Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để đăng tải.

Luật sư cần trang bị và cập nhật chuyên đề phục vụ  nghề nghiệp để tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu nghề nghiệp của mình trong tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế .

Hiện nay do nhu cầu nhà ở xã hội là vô cùng lớn mà nguồn cung có phần hạn chế, nhất là đối với những dự án nhà ở xã hội có hạ tầng tốt nảy sinh tâm lý sốt ruột, nôn nóng muốn thuê, mua nhà ở xã hội. Lợi dụng tâm lý này của khách hàng mà bên thứ ba tung ra các “chiêu trò” để trục lợi. Như vậy, cách duy nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình là khi tham gia giao dịch về nhà ở xã hội  nói riêng hay nhà ở nói chung, người mua nên tham khảo ý kiến luật sư và cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để chắc chắn rằng giao dịch của mình là hợp pháp và quan trọng nhất là phải có tinh thần tôn trọng pháp luật. 

PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG

Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

Cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia