Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng ra đời đã phân định rất rõ ràng về “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở” và “dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại đô thị”.
Cụ thể, theo cách phân loại tại Phụ lục IX Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở” phải hình thành từ một đơn vị ở trở lên hoặc có diện tích từ 20 hécta trở lên. Nói cách khác, những dự án có tính chất giống một khu đô thị nhưng có quy mô nhỏ hơn 20 hécta thì không phải “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” mà chỉ là “dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại đô thị”.
Cơ cấu tổ chức không gian của Khu nhà ở đô thị và tổ hợp văn hóa, thể thao tại thị trấn Cẩm Khê, huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
Vấn đề thực hiện tại tỉnh Phú Thọ
Mặc dù đã có những quy định rõ ràng, nhưng trong quá trình triển khai, trên địa bàn tỉnh Phú Thọ xuất hiện trình trạng thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị nhưng lại áp dụng các căn cứ pháp lý, thu đồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng,… theo như của một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở.
Điển hình phải kể đến trường hợp của các dự án: Dự án Khu nhà ở đô thị và tổ hợp văn hóa, thể thao tại thị trấn Cẩm Khê, huyện Cẩm Khê; Dự án Khu nhà ở đô thị phía Tây Bắc thị trấn Sông Thao (nay là thị trấn Cẩm Khê), huyện Cẩm Khê; Dự án Khu nhà ở đô thị Đông Viên tại thị trấn Cẩm Khê, huyện Cẩm Khê,…
Dự án Khu nhà ở đô thị và tổ hợp văn hóa, thể thao tại thị trấn Cẩm Khê có quy mô diện tích sử dụng đất là 20,57 hécta, được UBND tỉnh Phú Thọ chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2492/QĐ-UBND ngày 05/10/2021; chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án là Công ty Cổ phần Tuấn Huy Phú Thọ tại Quyết định số 343/QĐ-UBND ngày 11/02/2022.
Dự án Khu nhà ở đô thị phía Tây Bắc thị trấn Sông Thao có quy mô diện tích sử dụng đất lên đến 25,36 hécta, được UBND tỉnh Phú Thọ chấp thuận chủ trương đầu tư tại Văn bản số 5950/UBND-KTN ngày 23/12/2019; phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư tại Quyết định số 1125/QĐ-UBND ngày 19/5/2021 của UBND tỉnh Phú Thọ; Quyết định số 2648/QĐ-UBND ngày 07/10/2022 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng và giao đất để thực hiện dự án (đợt 1) với diện tích 198.198,50m2. Dự án do liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phú Thọ và Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô đầu tư.
Dự án Khu nhà ở đô thị Đông Viên có diện tích 5,49776 hécta, được UBND tỉnh Phú Thọ chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 1094/QĐ-UBND ngày 14/4/2022; chấp thuận Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Đất mới là nhà đầu tư tại Quyết định số 3112/QĐ-UBND ngày 28/11/2022.
Theo đại diện Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ, các dự án nêu trên được xác định là các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại đô thị, thuộc phạm điều chỉnh của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ lại căn cứ khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 để tham mưu UBND tỉnh Phú Thọ thu hồi đất theo hình thức của một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
Góc nhìn Luật sư về vấn đề áp dụng pháp luật
Từ hồ sơ vụ việc, căn cứ theo các quy định của pháp luật, Luật sư Nguyễn Hồng Tâm, Giám đốc Công ty Luật TNHH Chí Công & Thiện Tâm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, các cơ quan tham mưu, UBND tỉnh Phú Thọ đã có sự nhầm lẫn giữa hai loại hình dự án: “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở” và “dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị”.
Dự án Khu nhà ở đô thị phía Tây Bắc thị trấn Sông Thao có quy mô diện tích sử dụng đất lên đến 25,36 hécta.
Về góc độ pháp lý, các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị thuộc trường hợp phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở (được sửa đổi năm 2020).
Điểm a khoản 9 Điều 2 Văn bản hợp nhất số 07/VBHN-BXD ngày 13/9/2018 của Bộ Xây dựng hợp nhất Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 và Nghị định 100/2018/NĐ-CP ngày 16/7/2018 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định, “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị”.
Từ đó, có thể thấy, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là một trong các loại hình của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là một loại hình hoàn toàn khác với dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại đô thị.
Nghị định số 15/2021/NĐ-CP phân loại dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được hình thành từ một đơn vị ở trở lên hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hécta trở lên. Còn dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị có diện tích nhỏ hơn 20 hécta.
Thông tư 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng về Ban hành QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng, quy mô dân số tối tiểu của một đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người).
Dự án Khu nhà ở đô thị và tổ hợp văn hóa, thể thao tại thị trấn Cẩm Khê chỉ có quy mô dân số khoảng 1.604 người (khu ở liền kề 323 hộ, khoảng 1.292 người; Khu ở biệt thự 78 hộ, khoảng 312 người).
Như vậy, xét về mặt pháp lý, cũng như quy mô dân số, Dự án Khu nhà ở đô thị và tổ hợp văn hóa, thể thao tại thị trấn Cẩm Khê không đủ điều kiện là một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
Đối với Dự án Khu nhà ở đô thị phía Tây Bắc thị trấn Sông Thao, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Phú Thọ, dự án được UBND tỉnh Phú Thọ được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm khi Nghị định 15/2021/NĐ-CP ban hành nên thực hiện theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng, mà không thuộc đối tượng áp dụng là Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
Tuy nhiên, theo Luật sư Tâm, về điều khoản chuyển tiếp, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP không quy định những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này ban hành thì thực hiện theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015.
Nghị định 15/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/3/2021, nhưng đến ngày 19/5/2021, Dự án Khu nhà ở đô thị phía Tây Bắc thị trấn Sông Thao mới được UBND tỉnh Phú Thọ phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư hiện dự án.
Việc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ xác định, đây là những dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất là không có cơ sở.
Với Dự án Khu nhà ở đô thị Đông Viên có tổng diện tích 5,49776 hécta, đáp ứng điều kiện là dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị, nhưng cũng không thuộc trường Nhà nước thu hồi đất.
Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất, trong đó có “dự án xây dựng khu đô thị mới”, nhưng không có “dự án xây dựng khu nhà ở đô thị”.
Những dự án có tính chất giống một khu đô thị nhưng có quy mô nhỏ hơn 20 héc ta, được xác định là dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị thì không thể áp dụng theo Điều 62 Luật Đất đai (Nhà nước không được thu hồi đất), do đó không thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Lý do bởi Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết về lựa chọn nhà đầu tư (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP) quy định, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là dự án phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nghị định số 25/2020/NĐ-CP đã dẫn chiếu trực tiếp đến Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và từ quy định dẫn chiếu này, các dự án nhỏ hơn 20 héc ta thì không đáp ứng điều kiện để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Doanh nghiệp có nhu cầu triển khai phải tự thỏa thuận với dân để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 73 Luật Đất đai.
"Vấn đề đặt ra ở đây là, vì sao thu hồi đất có diện tích lớn hơn 20 hécta nhưng tỉnh Phú Thọ không phê duyệt thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, mà cứ nhất quyết phải thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại đô thị. Với những dự án nhỏ hơn 20 héc ta không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Việc tỉnh Phú Thọ đứng ra thu hồi đất, rồi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị có đảm bảo quy định không? Quyền lợi của những người có đất bị thu hồi có bị ảnh hưởng không nếu những dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất?", Luật sư Tâm bày tỏ băn khoăn.
MINH TUẤN
