Quản lý căn hộ officetel như thế nào?

(LSO) - Căn hộ officetel là dạng mô hình văn phòng được kết hợp với tính năng của một nơi ở, nó kế thừa những đặc điểm của một nhà ở, khách sạn và văn phòng. Vì thế mà officetel không có thiết kế như các loại văn phòng thuần túy, nó thiết kế linh hoạt, có thể được dùng như một nơi ở có nhiều tiện nghi.

Ngôi nhà của người Việt (người Phương Đông) là nơi che nắng, che mưa; là nơi ăn, chốn ở; là tổ ấm một gia đình và cũng là nơi làm việc của các cơ quan, công sở, nhà máy, xí nghiệp.

Có nhiều loại nhà, mỗi loại nhà đều có vai trò, tầm quan trọng riêng. Tuy nhiên, thời hiện đại mỗi loại nhà ở khó có thể phát huy được toàn vẹn, đầy đủ vai trò chuyên biệt của nó, mà trong một số trường hợp nó phải kết hợp, phải đa năng cho thích nghi với nhu cầu đa dạng, phức tạp của nền kinh tế thị trường. Điều đó mang lại một số lợi ích, nhưng cũng dẫn đến nhiều tổn hại mà chúng ta phải tính toán kỹ những được mất, những lợi hại mà nhà ở đặc biệt (các loại bất động sản mới) mang lại, nhằm đáp ứng tốt nhất lợi ích cho mỗi người dân, cho nền kinh tế đất nước và cho sự ổn định, trật tự của toàn xã hội.

Bất động sản mới (hay còn gọi là bất động sản “lai”) là sự kết hợp của từ hai loại hình bất động sản chính thống trở lên. Hiện nay có nhiều loại bất động sản mới: condotel: căn hộ - khách sạn; officetel: căn hộ - văn phòng; hometel: nhà ở - khách sạn; shophouse: nhà ở - cửa hàng; co-working: văn phòng dùng chung.

Officetel (căn hộ - văn phòng) là một loại bất động sản mới. Officetel là sự kết hợp giữa hai từ tiếng Anh là “office” và “hotel”. Căn hộ officetel là dạng mô hình văn phòng được kết hợp với tính năng của một nơi ở, nó kế thừa những đặc điểm của một nhà ở, khách sạn và văn phòng. Vì thế mà officetel không có thiết kế như các loại văn phòng thuần túy, nó thiết kế linh hoạt, có thể được dùng như một nơi ở có nhiều tiện nghi.

Đặc điểm cơ bản của căn hộ officetel

- Diện tích của căn hộ officetel không lớn, đa số officetel có diện tích từ 20-50m², do đó giá bán cũng rẻ hơn so với những căn hộ bình thường, nhiều đối tượng khách hàng có thể mua được.

- Với đặc tính như là một “văn phòng” nên người mua officetel có nhu cầu sở hữu hoặc cho doanh nghiệp thuê làm văn phòng kinh doanh. Có thể có lối vào và sảnh thang máy riêng, thuận tiện cho các doanh nghiệp. Có khu vực tiếp tân riêng cũng như có thể treo bảng tên công ty ngay khu vực tiền sảnh đón khách.

- Có thể dùng địa chỉ căn hộ đăng ký giấy phép kinh doanh, giấy phép mở văn phòng (khác với căn hộ chung cư không được đăng ký kinh doanh, làm văn phòng theo quy định của Luật Nhà ở).

- Sử dụng được các tiện ích trong tòa nhà và khu dân cư. Có nhiều công năng như làm văn phòng, nhà ở. Nhiều dự án officetel cho phép khách hàng sử dụng tất cả tiện ích giống như một căn hộ chung cư. Chủ sở hữu căn hộ còn có thể sử dụng các tiện ích trong khu dân cư như hồ bơi, phòng tập thể dục thể thao, trường học, công viên, siêu thị... Căn hộ officetel thường có diện tích tối thiểu khoảng 20m² và tối đa là 200m², mức giá chào bán hiện nay trên thị trường dao động từ khoảng 700 triệu cho tới gần 2 tỷ đồng một căn).

- Căn hộ officetel được thiết kế vừa là nơi làm việc, vừa là nơi nghỉ ngơi như nhà ở, khách sạn. Tuy nhiên, thực tế officetel xuất hiện trên thị trường khá đa dạng. Một số căn hộ tuy được gọi là officetel nhưng thực chất chỉ dùng để ở như căn hộ bình thường hoặc cho thuê để ở, một số nơi dùng để đặt văn phòng làm việc.

- Căn cứ mục đích sử dụng, căn hộ officetel chính là bất động sản kinh doanh (văn phòng, lưu trú), do đó xét theo quy định hiện hành chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận chức năng sử dụng lâu dài và thời gian sở hữu officetel sẽ là 50 năm giống như các loại bất động sản kinh doanh.

Trên thế giới, vào những năm 1950, loại hình bất động sản kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh như officetel bị coi là không hợp pháp, chưa có pháp luật điều chỉnh ở những nước phương Tây, nhưng hiện nay thì nhiều nước phương Tây có đầu tư loại bất động sản này.

Ở Việt Nam, trong bối cảnh ngày càng hội nhập kinh tế quốc tế đã xuất hiện nhu cầu mua, thuê căn hộ officetel. Hiệnnay, nhiều chủ đầu tư Việt Nam đã đón đầu đầu tư xây dựng loại bất động sản mới này, như: căn hộ officetel Vinhomes West Point Đỗ Đức Dục; căn hộ officetel The Manor do Bitexco Mễ Trì làm chủ đầu tư; căn hộ Officetel Soho C2 D’Capitale Trần Duy Hưng; căn hộ officetel Vingroup Green Bay Mễ Trì; căn hộ officetel Kingston Residence - quận Phú Nhuận; căn hộ officetel Garden Gate - quận 4; căn hộ officetel Sky Center - quận Tân Bình (danh sách căn hộ officetel Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh)...[1].

Một số vướng mắc về pháp lý và thực tiễn của loại hình officetel

Luật pháp hiện hành chưa quy định, chưa công nhận loại hình căn hộ officetel, thế nhưng nó vẫn ra đời, số lượng lên đến cả chục ngàn căn. Cả người bán và người mua đều biết nhưng họ vẫn ký kết giao dịch. Điều đó là không phù hợp pháp luật. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Đất Lành nhận định: “Officetel thực chất là loại căn hộ trục lợi của chủ đầu tư khi làm sai chức năng của khối đế. Khối này vốn dùng để phục vụ khối căn hộ bỗng dưng thành sản phẩm cạnh tranh với căn hộ. Trước kia, có nhiều doanh nghiệp yêu cầu Nhà nước cấp sổ cho officetel nhưng chưa được chấp thuận. Chưa có luật đề ra mà đã có hàng chục ngàn căn hộ officetel trên thị trường”[2].

Kể từ khi dự án officetel đầu tiên khởi công xây dựng, đến nay đã hơn 10 năm và đã có hơn 50 dự án với hàng chục nghìn căn hộ officetel được chào bán ra thị trường, mặc dù Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản thi hành đều chưa có quy định về loại hình bất động sản này. Chưa có những quy định về quy chuẩn xây dựng, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà loại này. Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt. Theo khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Luật Nhà ở không thừa nhận một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng.

Ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh cho biết, đến nay thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa có căn hộ nào thuộc diện officetel được cấp giấy chủ quyền[3]. Pháp luật chưa quy định nên khách hàng mua nhà officetel sẽ gặp rất nhiều bất lợi, rủi ro. Người mua officetel sử dụng để ở như một căn hộ chung cư sẽ không được đăng ký thường trú hay tạm trú tại đó. Không được cấp giấy quyền sở hữu thì sẽ không được trực tiếp vay vốn ngân hàng, việc chuyển nhượng officetel cũng có nhiều rủi ro, khó khăn.

Có thể lấy ví dụ: Chị Trang ở quận Ba Đình, thành phố Hà Nội được tư vấn và quyết định mua một căn officetel rộng 45m², giá gần 1,5 tỷ đồng, phía sàn giao dịch nói bảo đảm an toàn, lợi nhuận cho thuê hàng tháng và họ bảo đảm là có sổ đỏ. Sau đó, vì có việc gấp nên chị nhờ bán giúp căn hộ nhưng nửa năm qua chị vẫn chưa bán được vì nhiều người e sợ không có sổ đỏ. Cũng tương tự như vậy, tại một dự án trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, một chủ nhà cũng đang vội rao bán cắt lỗ officetel 70m², giá 1,47 tỷ đồng nhưng vẫn chưa bán được[4].

Diện tích căn hộ nhỏ nên chỉ thích hợp cho văn phòng quy mô nhỏ hay gia đình ít người. Chi phí quản lý cao hơn những căn hộ bình thường. Hồ sơ pháp lý chỉ sở hữu thời hạn 50 năm (vì là nhà đất kinh doanh dịch vụ văn phòng). Tuy nhiên, hết thời gian có thể xin gia hạn thêm.

Hiện nay căn hộ officetel có diện tích nhỏ khá phổ biến, trong khi căn hộ sử dụng để kinh doanh thì phải có diện tích tương đối lớn. Nếu không có biện pháp quản lý phù hợp thì chủ đầu tư có thể “lách luật” làm các căn hộ có diện tích nhỏ nhằm đáp ứng được nhu cầu thị trường. Giá bán officetel cũng cao và hệ số xây dựng, hệ số sử dụng đất cũng thường cao hơn so với những dự án chỉ là chung cư. Việc được sử dụng tất cả các tiện ích của khu dân cư làm cho dự án dân cư thường quá tải.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật đối với loại hình officetel

Thực tiễn loại hình căn hộ officetel đã và đang hình thành ở Việt Nam, cần phải ban hành pháp luật điều chỉnh loại hình này. Tuy vậy, phải tính đến những phong tục, tập quán, truyền thống “gia đình” của người Việt là không giống người phương Tây nên kinh tế - xã hội cũng có khác nhau. Là loại bất động sản “lai” nên chỉ thừa nhận hạn chế mà không nên khuyến khích phát triển để cạnh tranh với các bất động sản chính thức, sẽ ảnh hưởng không tốt đến mục đích, tầm quan trọng của các loại bất động sản chính.

Pháp luật cần quy định rõ về điều kiện chủ thể đầu tư, dự án đầu tư, điều kiện về hàng hóa căn hộ officetel được kinh doanh và giao dịch.

Một bất động sản có 2 đặc tính là vừa sử dụng làm văn phòng vừa có thể làm nơi cư trú như khách sạn thì phải chịu chi phối bởi các quy chuẩn về thiết kế, xây dựng, hạ tầng của 2 loại hình bất động sản này. Một số điều kiện có thể điều chỉnh cho phù hợp.

Cần xác định rõ officetel không phải là nơi “cư trú” lâu dài, chỉ có thể là nơi lưu trú tạm thời. Cần hạn chế việc người mua officetel sử dụng như một căn hộ chung cư và có thể hạn chế số người lưu trú tại officetel. Cần tính toán xác định rõ đối tượng tổ chức, cá nhân có nhu cầu căn hộ này để quản lý cung - cầu (đối tượng có nhu cầu căn hộ officetel hiện nay là hạn chế như: doanh nghiệp nhỏ; nhà đầu tư mua đi bán lại - đầu tư lướt sóng; các chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam).

Là loại bất động sản dùng để kinh doanh (văn phòng, lưu trú tạm thời) nên khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ cấp 50 năm như các loại hình bất động sản phục vụ kinh doanh.

Cần quy định quy chuẩn về hệ số liên quan giữa diện tích officetel và các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực có dự án. Việc thiết kế, xây dựng các căn hộ officetel phải được xem xét, rà soát theo từng dự án cụ thể, bảo đảm nguyên tắc quản lý chặt chẽ, không tranh chấp, không được ảnh hưởng đối với các căn hộ nhà ở cũng như các loại công trình khác.

Trong thời gian chưa có luật quy định cụ thể, nên hạn chế cho đầu tư xây dựng loại hình này và các bên nhà đầu tư cũng như khách hàng nên hạn chế kinh doanh, giao dịch để phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, gây ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh và lợi ích các bên liên quan.