Ảnh minh họa.
Một bước tiến bộ của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)
Cụ thể, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An cho rằng, nếu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi lần 2) được thông qua thì việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có nhiều tác động tích cực tới việc quản lý, sử dụng nhà ở chung cư trong thời gian tới.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước sẽ có thể xây dựng được bộ khung chi tiết về quy định chất lượng căn hộ chung cư và việc kiểm định chất lượng căn hộ chung cư sẽ được thực hiện một cách chặt chẽ.
Về phía chủ đầu tư, việc sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư xuống cấp sẽ được tiến hành thuận tiện hơn theo đúng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng có nhiều tác động tích cực đến người dân. Quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư có thể tác động đến giá nhà, từ đó giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn. Khi căn hộ chung cư hết thời hạn thì người sở hữu căn hộ chung cư vẫn có thể được gia hạn thời gian sử dụng hoặc được hỗ trợ bồi thường tái định cư.
Vì vậy, Luật sư Hảo cho rằng, việc xác định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là bước tiến bộ của dự thảo Luật Nhà ở.
Rất cần thiết cho hoạt động quản lý khi xử lý và cải tạo chung cư cũ
PGS. TS Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng, do đặc thù cấu trúc của chung cư là xếp chồng lên nhau, nhưng không phải là sở hữu đa cấp nên nó chịu sự tác động của tự nhiên như nắng gió, phụ thuộc vào chất liệu xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, sức chịu tải của vật liệu là bê tông hay gạch lỗ, gạch sỉ đóng tay,… nên trong quá trình sử dụng, khai thác những lợi ích của chung cư nó có thể bị ảnh hưởng như: Nứt, gãy, nghiêng, sụt lún,… gây mất an toàn cho người sử dụng chung cư đó. Việc quy định niên hạn sử dụng chung cư cũng rất cần thiết cho hoạt động quản lý khi xử lý và cải tạo chung cư cũ.
Nhà nước cần phải ban hành các quy định pháp luật về quản lý chung cư để bảo đảm an toàn cho cư dân và người sở hữu tài sản. Các quy định pháp luật ban hành nhằm mục đích để làm sao bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bảo vệ quyền sở hữu của người đang chiếm hữu và sử dụng căn hộ chung cư. Mặt khác, cần phải đưa ra các quy định pháp luật và chế tài đủ mạnh để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng tòa chung cư, nhà cao tầng nếu việc thi công, thiết kế đã gây ra những lỗi ảnh hưởng đến uy tín của nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân, ảnh hưởng đến những người sử dụng những tiện ích, sử dụng chung cư.
Đây là vấn đề sẽ giải quyết khi niên hạn nhà bị ảnh hưởng, sự lo lắng của người dân về khối tài sản mà họ đã tích cóp cả đời lại có nguy cơ phải rời xa nơi sinh sống, nơi tích trữ của cải và nơi lưu giữ một thời kỷ niệm của cuộc đời của mỗi con người. Nên chăng vấn đề này cần có những quy định đối với giá trị đất phần chung cư thì chủ sở hữu có thể bán lại cho chủ đầu tư vì quy định đối với căn hộ thì chỉ được sử dụng theo niên hạn 50, 70 và 90 năm tùy theo chất lượng công trình trong từng giai đoạn, và phải khẳng định được là quy định này không hồi tố. Nếu thực hiện như vậy sẽ có tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay và tạo tâm lý ổn định cho người dân.
Ông Đặng Trần Đức, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho rằng, việc quy định về thời hạn sở hữu chung cư như dự thảo Luật Nhà ở là hợp lý cho tương lai 100 năm sau.
Về quyền của người dân đối với tài sản, ông Đức cho rằng người dân vẫn có quyền lựa chọn hình thức sở hữu chung cư, không ai bị tước đoạt bất cứ quyền lợi nào.
Vẫn đảm bảo quyền an cư lạc nghiệp và quyền thừa kế của người dân
Đáng chú ý, phát biểu tại Tọa đàm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng đã làm rõ hơn về nội dung của quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, vấn đề nhà ở rất phức tạp, rất nhiều vấn đề đặt ra, sở hữu nhà chung cư chỉ là một vấn đề. Theo chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng đưa ra từ đầu năm 2021 và trình Chính phủ.
Về hai phương án được đề xuất, mỗi phương án đều có những ưu, nhược điểm khác nhau. Trước khi trình Quốc hội, các phương án này đã được đánh giá tác động và báo cáo tổng kết. Xoay quanh đó đã có rất nhiều hội thảo được tổ chức, lấy ý kiến các hiệp hội, người dân, bộ ngành…; và có đến 80% ý kiến đồng ý với dự thảo.
Ông Khởi đặt ra 2 vấn đề liên quan đến đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư:
Một là bảo đảm an toàn cho sức khỏe của cộng đồng. Nhà chung cư nêu sập xuống thì sẽ ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng. Vì vậy quy định của luật cần không chỉ bảo đảm trật tự xã hội mà còn bảo đảm an toàn, sức khỏe cộng đồng.
Hai là, Bộ luật Dân sự có các quy định như tại khoản 2 Điều 2; Điều 214 (nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu được thực hiện theo quy định của Luật); Điều 237 (căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản).
Về mặt khoa học, nhà chung cư đều có tuổi thọ, tuổi thọ của nhà chung cư cũng ảnh hưởng đến sức khỏe, đời sống của người dân. Khi hết tuổi thọ thì bắt buộc phải thay. Tuổi thọ công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế và trong quá trình sử dụng cụ thể. Có thể hồ sơ thiết kế là 50 năm nhưng quá trình sử dụng chỉ được 20 năm, hay như do thiên tai, lũ lụt; hoặc có thể sử dụng được 70 năm nếu như bảo vệ, bảo trì, sử dụng tốt. Luật quy định rõ là theo thời hạn sử dụng nhà chung cư chứ không phải là thời hạn sỡ hữu nhà chung cư là từ 50 đến 70 năm.
Vì vậy, khi nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng thì bắt buộc phải đập bỏ để đảm bảo sức khỏe, an toàn cho người dân. Đối chiều với quy định tại Bộ luật Dân sự, tài sản bị tiêu hủy thì quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt. Theo ông Khởi, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất nếu họ bỏ tiền để xây dựng lại chung cư theo quy định. Khi hết niên hạn, không được sở hữu ở đây là không được sở hữu cái “xác nhà” còn đất vẫn còn ở đó.
Đối chiều với Bộ luật Dân sự cũng hoàn toàn có cơ sở pháp luật, đó là khi tài sản bị tiêu hủy thì quyền sở hữu chấm dứt nhưng quyền của người đang sở hữu vẫn được quyền góp tiền xây dựng lại nếu có nhu cầu. Theo đó, người dân vẫn có quyền sở hữu đất.
Luật hiện hành cũng đã có quy định, hết thời hạn sử dụng thì phải phá dỡ, nhưng thực tiễn vẫn gặp nhiều khó khăn, nhiều nhà chung cư đã hết niên hạn nhưng cũng không phá bỏ được.
Theo ông Khởi, hiện nay trên thế giới, có rất nhiều nước quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong dự thảo quy định rõ khi hết thời hạn thì góp tiền làm lại, nếu không có nhu cầu thì được bồi thường; trong trường hợp nhà nước yêu cầu giải tỏa để làm công trình khác thì được tài định cư.
Ông Khởi cũng cho rằng, quy định này đã đảm bảo quyền an cư lạc nghiệp của người dân và họ vẫn còn quyền thừa kế.
HỒNG HẠNH
