Ảnh minh họa.
Để sở hữu một căn hộ chung cư mini thường người dân sẽ phải bỏ ra vài trăm triệu đồng nhưng không được cấp sổ đỏ, không có hợp đồng mua bán công chứng và không thể thế chấp ngân hàng.
Thông thường, chung cư mini thường sẽ được xây trên thửa đất hơn 100m2, cao 05-10 tầng, chia thành nhiều căn hộ với diện tích 25-50m2. Loại mô hình chung cư này ra đời nhằm đáp ứng mong ước mua nhà giá rẻ của nhiều người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn.
Tuy nhiên, nhiều người vẫn lo ngại về việc mua và sử dụng chung cư mini có đảm bảo được các quyền lợi và sự minh bạch như chung cư thông thường và pháp luật quy định thế nào về loại hình chung cư này?
Theo Thạc sĩ, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, căn cứ các quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không có khái niệm nhà ở là “Chung cư mini”. Theo đó, tại Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra các loại nhà ở được pháp luật công nhận hiện nay như “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, "nhà chung cư", “nhà ở thương mại” nhưng không có quy định nào định nghĩa “chung cư mini”.
Theo đó, do không được quy định cụ thể trong luật nên người mua căn hộ chung cư mini rất dễ bị mất quyền lợi.
Thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải mua bán dưới hình thức "hợp đồng mua bán viết tay" hoặc "văn bản thỏa thuận tài sản chung", trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên.
Một cách khác là mua bán bằng vi bằng, nghĩa là việc thỏa thuận, giao nhận tiền của hai bên sẽ làm trước sự chứng kiến của thừa phát lại.
Do đó, Luật sư cho rằng, dù ở hình thức nào, giấy tờ mua bán giữa khách hàng và chủ chung cư mini cũng không được công chứng. Khi đó, người mua sẽ không được cấp sổ đỏ cho căn hộ của mình, không thể dùng giấy tờ mua bán thế chấp, vay vốn...
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng hoặc tranh chấp với bên thứ ba, hợp đồng mua bán chung cư mini có khả năng bị Tòa án tuyên vô hiệu. Bởi về bản chất hợp đồng này không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù đã được thực hiện trên thực tế hay chưa.
Khi đó các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng bên đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Chủ đầu tư phải hoàn trả lại cho khách hàng, còn khách hàng bàn giao lại căn hộ chung cư cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, để làm được việc này sẽ rất mất thời gian và mệt mỏi cho các bên.
Thực tiễn hiện nay, có những chung cư mini không thể cấp sổ hồng được vì diện tích xây dựng nhỏ, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo Luật Nhà ở hiện hành.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật nhà ở, tuy nhiên mỗi cá nhân cần nắm vững quy định về Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành.
Về quy định hướng dẫn quy chuẩn chung cư được quy định tại Thông tư 03/2021/TT-BXD ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư theo đó tại quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư cần đáp ứng quy định về kỹ thuật như sau:
“2. Quy chuẩn kỹ thuật.
2.1 Yêu cầu chung;
2.1.1 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế. Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt đất, lở đất, trượt đất...), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng;
2.1.2 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy theo QCVN 06:2021/BXD và các quy định liên quan. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy định hiện hành;
2.1.3 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD;
2.1.4 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được thiết kế, xây dựng đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả theo QCVN 09:2017/BXD;
2.1.5 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ các quy định về an toàn sinh mạng và sức khỏe theo QCXDVN 05:2008/BXD. Yêu cầu về phòng chống mối cho nhà chung cư tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng;
2.1.6 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được bảo trì theo đúng quy trình;
2.1.7 Phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải có lối ra vào (không bao gồm buồng thang bộ thoát nạn) độc lập”.
Ngoài ra, cũng theo Mục 4, Thông tư 03/2021/TT-BXD quy định về trách nhiệm của tổ chức và cá nhân có nêu rõ, mọi tổ chức, cá nhân khi tham gia các hoạt động liên quan đến công tác xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp mới bao gồm lập, thẩm định, phê duyệt, tổ chức thực hiện, quản lý và công tác xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, tiêu chuẩn cơ sở, quy chuẩn kỹ thuật địa phương liên quan đến nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố, quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn tỉnh, thành phố.
"Căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành không có quy định về chung cư mini và cơ quan nhà nước cũng không cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini vì vậy người tiêu dùng nên cân nhắc khi mua vì không được đảm bảo về pháp lý và nhiều rủi ro trong quá trình sử dụng", Luật sư Bích Hảo cho biết.
QUÝ MINH
Cảnh báo giả mạo kêu gọi ủng hộ nạn nhân vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội trên Facebook
