Đất của dự án bị người dân lấn chiếm do không được giải quyết tranh chấp để phát triển dự án.
Từ nội dung vụ việc...
Năm 1998, Công ty TNHH ĐT-XD Trường Thịnh (viết tắt là Công ty Trường Thịnh) được Thủ tướng Chính phủ giao 30.710m2 đất để xây dựng khu nhà ở. Năm 2002, Công ty Trường Thịnh đã ký hợp đồng hợp tác góp vốn thực hiện dự án với Công ty TNHH Duy Đức nay là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Tân Việt An (viết tắt Công ty Tân Việt An). Do khó khăn về tài chính, Công ty Trường Thịnh đồng ý cho Công ty Tân Việt An hợp tác liên doanh với Công ty Cổ phần Đức Mạnh (viết tắt là Công ty Đức Mạnh) để xây dựng tòa nhà chung cư cao tầng C1 và C2.
Theo đó Công ty Tân Việt An và Công ty Đức Mạnh ký hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HTDT/TVA-ĐM (viết tắt là Hợp đồng số 01), xây dựng hai khối chung cư C1,C2 cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh là gần 207 tỉ đồng trên diện tích 4.924m2 (đã bao gồm thuế). Trong đó, Công ty Tân Việt An góp hơn 41 tỉ đồng, giá trị 20% và Công ty Đức Mạnh góp hơn 165 tỉ, giá trị 80%. Công ty Tân Việt An chịu trách nhiệm tài chính và các loại thuế liên quan đến khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ). Công ty Tân Việt An cam kết trong vòng không quá 45 ngày kể từ ngày đặt cọc, Công ty Tân Việt An sẽ bàn giao cho Công ty Đức Mạnh toàn bộ hồ sơ pháp lý và bản vẽ thiết kế khu chung cư. Trong vòng 12 tháng kể từ ngày đặt cọc, Công ty Tân Việt An hoàn thành các thủ tục đền bù nốt diện tích đất còn lại của Dự án và chịu trách nhiệm bàn giao Giấy GCNQSDĐ khu đất lô C1,C2 cho Công ty Đức Mạnh để Công ty Đức Mạnh khởi công xây dựng dự án.
Tính đến ngày 06/7/2011, Công ty Đức Mạnh đã chuyển cho Công ty Tân Việt An số tiền là 115 tỉ đồng. Vì có một phần diện tích 600m² trong lô C1 đang bị tranh chấp giữa các đương sự khác, nên Công ty Tân Việt An chưa thể tiến hành bồi thường. Do đó, Công ty Tân Việt An chưa được cấp Giấy CNQSDĐ. Việc này đã được Công ty Đức Mạnh chấp nhận tại Biên bản bàn giao mặt bằng số 02/2010/BBBGMB-TVA ký ngày 14/10/2010. Mặt khác, Công ty Đức Mạnh chậm thanh toán đợt 3 cho Công ty Tân Việt An, đến nay vẫn không thực hiện việc thanh toán như đã thoả thuận cho Công ty Tân Việt An 20 tỉ, nên cũng là lý do gây khó khăn cho Công ty Tân Việt An trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Mặt khác, ngày 18/4/2014, ngày 28/4/2014 và ngày 16/5/2014 Công ty Đức Mạnh gửi công văn cho Công ty Tân Việt An để đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, Công ty Tân Việt An khẳng định rằng Công ty Đức Mạnh chính là bên vi phạm hợp đồng.
Sau đó, Công ty Đức Mạnh đã khởi kiện ra tòa yêu cầu chấm dứt hợp đồng với Công ty Tân Việt An và yêu cầu Công ty Tân Việt An hoàn trả số tiền đã nhận là 115 tỉ đồng, bồi thường 115 tỉ đồng. Tổng số tiền yêu cầu bồi thường là 230 tỉ đồng và tiền lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường.
Một tòa, một vụ việc hai bản án trái ngược nhau
Theo Bản án của TAND TP. Thủ Đức ngày 05/05/2022, Công ty Tân Việt An phải thanh toán cho Công ty Đức Mạnh hơn 342 tỉ đồng. Trong đó 115 tỉ đồng vốn góp, 115 tỉ đồng vì Công ty Tân Việt An đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và hơn 112 tỉ đồng lãi suất quá hạn trung bình được tính từ ngày 21/4/2014 đến ngày 26/4/2022.
Phán quyết này trái ngược với kết luận của 3 cấp Tòa trước đó. Cụ thể: tại Bản án sơ thẩm số 14/2017/KDTM-ST ngày 18/9/2017 của TAND quận 2 nay là TAND TP. Thủ Đức, nhận định của TAND TP. Hồ Chí Minh tại bản án phúc thẩm ngày 12/6/2018 và Quyết định giám đốc thẩm của Toà cấp cao tại Tp Hồ Chí Minh ngày 29/5/2020, đều xác định Công ty Tân Việt An không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Sau khi TAND TP. Thủ Đức ban hành bản án sơ thẩm (lần 2) ngày 05/5/2022, VKSND TP. Hồ Chí Minh đã có quyết định kháng nghị. Theo Quyết định Kháng nghị Phúc thẩm của VKSND TP. Hồ Chí Minh ký ngày 31/5/2022 thì việc nhận định trên của TAND TP. Thủ Đức là vi phạm trong việc thu thập, đánh giá chứng cứ. Vi phạm khi xác định Công ty Tân Việt An bồi thường số tiền 115 tỉ đồng. Do hành vi của Công ty Tân Việt An không thỏa yếu tố “có hành vi vi phạm” theo quy định của pháp luật nên không phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại trên thực tế.
Luật sư Trương Xuân Tám, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng: “TAND TP. Thủ Đức chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Đức Mạnh, và tuyên Công ty Tân Việt An phải bồi thường cho Công ty Đức Mạnh số tiền 115 tỉ do vi phạm hợp đồng là không có cơ sở, không thoả đáng, trái với nhận định về lỗi của các bên của Quyết định giám đốc thẩm. Có rất nhiều dấu hiệu cho thấy Hợp đồng số 01 giao kết giữa Công ty Đức Mạnh và Công ty Tân Việt An là vô hiệu, vì vi phạm điều cấm của pháp luật, mà đã vô hiệu thì các bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không có việc bồi thường thiệt hại như bản án sơ thẩm đã tuyên. Mặt khác, TAND TP. Thủ Đức áp dụng mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường là không phù hợp do Công ty Đức Mạnh đã Thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng số 01. Căn cứ quy định tại Điều 11 của Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC thì trường hợp này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Điều 306 Luật Thương mại 2005, nên không thể áp dụng lãi suất nợ quá hạn trung bình để tính cho nghĩa vụ chậm trả của Công ty Tân Việt An. Đồng thời Bản án sơ thẩm đã nhận định việc “buộc Công ty Tân Việt An thanh toán cho Công ty Đức Mạnh số tiền hơn 342 tỉ đồng” mà không nêu cụ thể từng vấn đề Công ty Đức Mạnh yêu cầu được chấp nhận số tiền cụ thể là bao nhiêu để cộng ra số tiền tổng này là chưa phù hợp với quy định của Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015”.
Từ những phân tích trên, cho thấy TAND TP. Thủ Đức có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, áp dụng trái pháp luật quy định tại Bộ luật Dân Sự, Luật Nhà ở, không khách quan, thay đổi bản chất vụ án khi xét xử, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Công ty Tân Việt An khi ban hành Bản án sơ thẩm số 1536/2022/KDTM-ST về việc tranh chấp Hợp đồng hợp tác đầu tư ngày 05/5/2022”.
Một cựu chiến binh trong khu dự án bức xúc cho biết “Một cơ quan bảo vệ công lý mà cho ra hai bản án trái ngược nhau, trong hai thời điểm khác nhau là sự bất nhất của một cơ quan bảo vệ công lý sẽ gây ảnh hưởng xấu đến uy tín của cơ quan bảo vệ pháp luật, mất niềm tin của nhân dân. Ngành Toà án cần phải xem xét lại việc này”.
Từ Bản án sơ thẩm số 1536/2022/KDTM-ST về việc tranh chấp Hợp đồng hợp tác đầu tư ngày 05/5/2022 cho thấy ý thức trách nhiệm của Thẩm phán, Kiểm sát viên chưa cao, không xem xét nghiên cứu toàn bộ chứng cứ, không khách quan, chỉ quan tâm đến ý kiến của một bên tranh chấp Công ty Đức Mạnh, không xem xét thấu đáo đến các mâu thuẫn, chứng cứ của Công ty Tân Việt An và không tổng hợp, so sánh với các nguồn chứng cứ khác, dẫn đến một bản án thiếu thuyết phục, gây bức xúc cho nhân dân và doanh nghiệp, khiến không những Công ty Tân Việt An phải kháng cáo, mà Viện trưởng VKSND TP. Hồ Chí Minh cũng đã phải kháng nghị theo hướng yêu cầu huỷ Bản án sơ thẩm số 1536/2022/KDTM-ST ngày 05/05/2022 của TAND TP. Thủ Đức.
Góc nhìn pháp lý từ hồ sơ vụ việc
Cung cấp thông tin về vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng hợp tác 01/HTDT/TVA-ĐM ký ngày 21/6/2010 giữa Công ty Tân Việt An và Công ty cổ phần Đức Mạnh. Luật sư Nguyễn Mạnh Hùng, Công ty Luật TNHH A.B.C thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Sau khi nghiên cứu hợp đồng nêu trên, các tài liệu công ty đã cung cấp và đối chiếu các quy định của pháp luật liên quan tại thời điểm các bên kí hợp đồng thì căn cứ Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015), về hiệu lực của hợp đồng dân sự, quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Theo hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HTDT/TVA-ĐM ký ngày 21/6/2010 tại khoản 17.5 Điều 17, các bên đã thỏa thuận thời điểm hợp đồng có hiệu lực từ ngày bên B thực hiện việc đặt cọc theo thỏa thuận tại Điều 6.
Điều 6 hợp đồng có thỏa thuận: Công ty Đức Mạnh đặt cọc cho Công ty Tân Việt An trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày công ty Tân Việt An kí kết biên bản thỏa thuận tăng tỉ lệ góp vốn và phân định quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh lô C1, C2, C3.
Ngày 10/8/2010 Công ty Tân Việt An đã kí biên bản thỏa thuận về phân định quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh lô C1, C2, C3 với Công ty Trường Thịnh. Ngày 27/8/2010 Công ty Đức Mạnh thực hiện đặt cọc 10 (mười) tỉ đồng cho Công ty Tân Việt An (Ủy nhiệm chi 27/10/2010).
Như vậy, sau khi Công ty Tân Việt An ký kết biên bản thỏa thuận phân định quyền đầu tư nêu trên Công ty Đức Mạnh thực hiện đặt cọc ngày 27/8/2010 thì thời điểm Hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HTDT/TVA-ĐM ký ngày 21/6/2010 bắt đầu phát sinh hiệu lực từ ngày 27/10/2010. Những nội dung hai bên đã thỏa thuận không trái pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội sẽ được pháp luật bảo vệ.
Cũng có nhận định về vấn đề trên Luật sư Nguyễn Sa Linh, Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Linh cho biết: Căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, các quy định của pháp luật có hiệu lực thi hành vào thời điểm ngày 27/8/2010 thì Hợp đồng hợp tác giữa Công ty Đức Mạnh và Công ty Tân Việt An là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Hợp đồng hợp tác giữa Công ty Đức Mạnh và Công ty Tân Việt An không vô hiệu vào thời điểm kí kết (ngày 21/6/2010) nhưng do hợp đồng chưa có giá trị pháp lý rằng buộc các bên nên đã vô hiệu vào thời điểm mà các bên thỏa thuận sẽ phát sinh hiệu lực của hợp đồng (tức ngày 27/8/2010). Thời điểm này Nghị định 71 đã có hiệu lực thi hành (từ ngày 08/8/2010) do đó hợp đồng này vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
PV
Luật sư không đóng phí thành viên sẽ bị xử lý như thế nào theo Điều lệ Liên đoàn Luật sư Việt Nam?
