Tham dự Tọa đàm, về phía Tạp chí Luật sư Việt Nam có Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam. Về phía khách mời, Tọa đàm có sự tham gia của các chuyên gia, Luật sư, doanh nghiệp: ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội; Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB Law; ông Phạm Quang Tùng – Giám đốc Công ty TNHH Thanh Tùng Vân Đồn; ông Đoàn Duy Công – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thương mại Phú Thái – Hà Nội.
Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến – Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam phát biểu khai mạc Tọa đàm.
Phát biểu khai mạc Tọa đàm, Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến – Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam cho biết, thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đến nay, Chính phủ và các Bộ đã ban hành khá đầy đủ các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền và thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai; kịp thời rà soát, lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của đất nước; công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được các địa phương triển khai thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch, bảo đảm thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai...
Tuy nhiên, qua gần 8 năm thi hành, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ những tồn tại, bất cập, đặc biệt là vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh, đặc biệt là với các dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở, như: cơ chế giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; cơ chế xác định giá đất; hạn mức sử dụng đất… gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nước, cho người dân, doanh nghiệp.
Với mục tiêu tạo diễn đàn để các Luật sư, chuyên gia, doanh nghiệp cùng luận bàn, chỉ rõ những vướng mắc về pháp lý và khó khăn trong thực tiễn; đưa ra các giải pháp khắc phục, các khuyến nghị để Nhà nước xem xét, sửa đổi, bổ sung các quy định trong Luật Đất đai phù hợp hơn với thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả, hiệu lực công tác quản lý đất đai, khai thác tốt nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quyền và lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức Tọa đàm với chủ đề: “Vướng mắc trong giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh – Nguyên nhân và đề xuất hoàn thiện pháp luật”.
Tổng Biên tập Đặng Ngọc Luyến hi vọng, những ý kiến đóng góp của các khách mời tại buổi Tọa đàm không chỉ hữu ích đối với các doanh nghiệp, các chủ đầu tư mà còn là những đề xuất, kiến nghị đối với các cơ quan có thẩm quyền trong việc xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai phù hợp hơn với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác tốt nguồn lực đất đai trong phát triển kinh tế, xã hội.
Những bất cập từ thực tế
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho rằng đến nay vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại ngay trong các quy định của pháp luật, đặc biệt là các văn bản dưới luật liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.
Đối với doanh nghiệp, ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Công ty TNHH Thanh Tùng Vân Đồn đã nhận định về những tồn tại, vướng mắc mà đơn vị thường gặp phải và sự ảnh hưởng của nó đến quá trình tổ chức triển khai dự án, nhất là các dự án nhà ở.
Theo ông Tùng Luật Đất đai quy định rõ ràng nhưng trong quá trình thực hiện doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn, nhiều dự án như việc quy hoạch dự án ở Vân Đồn diễn ra gần 5 năm vẫn chưa hoàn thành. Trình tự, thủ tục pháp lý mất nhiều thời gian, treo quá lâu ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện dự án của doanh nghiệp.
Luật Đất đai 2013 quy định, sau khi nhà đầu tư được UBND tỉnh, thành phố cho thuê đất phải đưa vào sử dụng trong 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao trên thực địa, đồng thời phải đảm bảo tiến độ sử dụng đất không được chậm hơn 24 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất thực địa. Về vấn đề này, ông Đoàn Duy Công, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thương mại Phú Thái – Hà Nội đã chỉ ra những vấn đề gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong bối cảnh mà các dự án có quy mô, tính chất khác nhau. Cụ thể, ông Công cho rằng với mức độ 24 tháng để hoàn thiện, các doanh nghiệp thường mất nhiều thời gian hơn so với quy định. Việc phải triển khai dự án trong một khoảng thời gian ngắn như vậy là rất áp lực về vay vốn, nhân lực,... Thời gian này không đủ để thực hiện dự án vừa chứ không tính đến các dự án lớn.
Ông Nguyễn Thế Điệp (giữa) – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội.
Luật Đất đai 2013 có quy định về những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các tỉnh, thành phố khi thực hiện việc giao đất đối với các dự án đầu tư thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp. Hơn nữa, trong việc tổ chức đấu thầu, đấu giá dự án phải tuân thủ theo quyết định, thông tư hướng dẫn nhưng trên thực tế các doanh nghiệp thường làm "tắt".
Trước thực trạng này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, chủ trương đối với các dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đạt được các mục tiêu như: chọn được nhà đầu tư có uy tín, nhiều nhà đầu tư tiếp cận được các dự án hơn, nâng cao sự công bằng,... Tuy nhiên, các tỉnh, thành phố khi thực hiện việc giao đất đối với các dự án đầu tư thường áp dụng việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định, đây là bất cập lớn vì quy định hiện nay chưa đủ chặt chẽ về việc chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, Luật sư Hà kiến nghị, nên tập trung áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Các khách mời trao đổi và kiến nghị nhiều giải pháp.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng việc áp dụng giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp là không công bằng. Việc này ảnh hưởng lớn đến quá trình hình thành dự án và doanh nghiệp. Ông Điệp cho rằng, đây là bất cập lớn nhất cần tháo gỡ.
Liên quan đến Thông tư 03/2009/TT-BKH, ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá do có sự hạn chế về phạm vi điều chỉnh, hơn nữa điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án còn phụ thuộc vào quy hoạch được duyệt, nằm trong danh mục dự án kêu gọi đầu tư, nên việc triển khai các quy định trên còn hạn chế. Quy trình giao đất và cho thuê đất phần lớn vẫn đi theo cách thông thường như đã nêu, tức là xin chấp thuận chủ trương và phần lớn chưa tuân thủ các quy định Luật Đất đai về đấu giá và đấu thầu thậm chí giao đất, cho thuê đất chưa quy hoạch. Do đó, ông kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần có quy định cụ thể về chế tài đối với chính quyền địa phương khi thực hiện đấu giá và đấu thầu, giao đất cho thuê đất chưa quy hoạch để quản lý hiệu quả hơn.
Đề xuất hoàn thiện pháp luật
Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định những căn cứ để Nhà nước xác định giá tiền giao đất, cho thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn.
Ông Phạm Quang Tùng (giữa) – Giám đốc Công ty TNHH Thanh Tùng Vân Đồn.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy mức giá đất áp theo quy định thường khác với giá thị trường, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường, vì thế khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng thường vướng mắc, thậm chí khiếu kiện kéo dài do người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đền bù. Chính vì vậy, đã có nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất kéo dài, trong khi việc hướng dẫn điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá không đủ chi tiết rõ ràng để áp dụng, nên việc xác định hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào quyết định chủ quan của tổ chức thẩm định giá. Thực tế này đã làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Để khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa phương và tránh gây thất thoát ngân sách nhà nước, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho rằng, mấu chốt của việc chậm triển khai là vấn đề giá bồi thường.
Theo quy định hiện hành giá đất để làm căn cứ bồi thường là do nhà đầu tư thỏa thuận với người dân. Bên cạnh đó, các địa phương cũng đã ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất để đền bù gặp nhiều khó khăn và không phù hợp. Vì vậy, Luật sư Hà kiến nghị cần có giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất đền bù.
Các khách mời tham dự Tọa đàm.
Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng đã chỉ ra nguyên nhân, đồng thời đưa ra những khuyến nghị để khắc phục tình trạng xác định giá đất, nhằm đảm bảo đồng thời lợi ích của Nhà nước, người dân có đất và doanh nghiệp là các chủ đầu tư có sử dụng đất.
Ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Công ty TNHH Thanh Tùng Vân Đồn chia sẻ những nhìn nhận về việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, tổ chức cá nhân nước ngoài để phục vụ cho dự án đầu tư, kinh doanh đều phải được thực hiện qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất ra sao và có những kiến nghị cụ thể để tạo sự thông thoáng và công bằng cho các doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai.
Hiện nay, đối với các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở, nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hằng năm, còn nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm với cùng thời hạn sử dụng đất xác định theo dự án đầu tư (không vượt quá 70 năm) và với quyền - nghĩa vụ hoàn toàn tương đương.
Ông Tùng cho biết, theo thuật ngữ pháp lý ở các nước phát triển, đất được sử dụng có thời hạn đều gọi là đất thuê. Hai cơ chế giao đất, cho thuê đất khác nhau về hình thức giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đang tạo nên sự khác biệt về hình thức.
Bên cạnh đó, cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện còn khó khăn do chưa có cơ chế xử lý đối với các trường hợp chưa thỏa thuận được.
Ông Đoàn Duy Công, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thương mại Phú Thái – Hà Nội.
Ông Đoàn Duy Công, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thương mại Phú Thái – Hà Nội cũng cho biết thêm, nhiều doanh nghiệp là các chủ đầu tư các dự án cho rằng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên khi nhà đầu tư muốn sử dụng đất có diện tích lớn đã buộc phải “lách luật” bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai.
Tại buổi Tọa đàm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đã đưa ra những khuyến nghị về định hướng xây dựng cơ chế giao đất, cho thuê đất theo đấu giá, đấu thầu để đảm bảo sự công bằng trong phát triển kinh tế.
Buổi Tọa đàm được tổ chức thành công, tốt đẹp.
Với những ý kiến đóng góp của các khách mời, buổi Tọa đàm không chỉ hữu ích đối với các doanh nghiệp, các chủ đầu tư mà còn có những đề xuất, kiến nghị đối với các cơ quan có thẩm quyền trong việc xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai phù hợp hơn với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác tốt nguồn lực đất đai trong phát triển kinh tế, xã hội.
MỸ LINH - THANH LOAN - HOÀNG LÂM
