Một số ý kiến góp ý về dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở

Ảnh minh họa.

Luật Nhà ở ban hành tại Việt Nam vào năm 2014, được áp dụng trong gần một thập kỷ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, Luật này đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết. Đồng thời, với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn, điều này tạo ra thách thức lớn đối với Chính phủ và các cơ quan chức năng trong việc quản lý và điều chỉnh các quy định pháp lý liên quan đến nhà ở.

Trong quá trình chuẩn bị các bản dự thảo trước đây, các nhà lập pháp đã tiếp thu ý kiến từ các tổ chức, cá nhân. Dựa trên cơ sở đó, các quy định cũng từng bước hoàn thiện và khắc phục nhược điểm trong lý thuyết và thực tiễn, bao gồm các vấn đề như: Xác định quyền sở hữu, quy hoạch và phân bổ quỹ đất, chính sách phát triển nhà chung cư, chính sách phát triển nhà ở xã hội, diện tích tối thiểu căn hộ và các vấn đề khác.

Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về nhà ở là cần thiết, với mục tiêu tạo ra các quy định chặt chẽ, rõ ràng và đồng nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành, gắn với mục tiêu là bảo vệ quyền lợi nguời dân và đặt lợi ích người dân làm trọng tâm khi xây dựng các quy định pháp luật.

Hiện tại, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã hoàn thành dự thảo lần 5, quá trình sửa đổi được Bộ Xây dựng tiến hành thu thập ý kiến công khai. Nếu dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) thông qua, Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2024. Vì vậy, đặt ra vấn đề về việc sửa đổi và bổ sung Luật Nhà ở trong thời điểm hiện tại là rất quan trọng và cấp thiết vì những lý do sau:

 Thứ nhất, thích nghi với thay đổi của thị trường bất động sản và đáp ứng nhu cầu của người dân;

Thứ hai, cải thiện chất lượng nhà ở bằng cách đưa ra các quy định về an toàn vệ sinh, tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường;

Thứ ba, tăng cường quản lý và kiểm soát việc xây dựng, sử dụng và bảo trì nhà ở để đảm bảo an toàn cho cộng đồng và bảo vệ quyền lợi của người dân;

Thứ tư, đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở bao gồm cả việc tạo ra các chính sách về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và người khuyết tật;

Thứ năm, thúc đẩy phát triển kinh tế bằng cách tạo ra các cơ hội đầu tư mới và tăng cường hoạt động xây dựng và bất động sản.

Nhận thấy những ý nghĩa lớn lao về việc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Luật Nhà ở, chúng tôi đã dành thời gian nghiên cứu và đề xuất, kiến nghị bổ sung sửa đổi 4 nhóm vấn đề chính trong dự thảo lần 5 Luật Nhà ở (“dự thảo”) bao gồm:

1. Về sở hữu nhà ở;

2. Về chính sách phát triển nhà ở;

3. Về giao dịch nhà ở;

4. Về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

I. Về sở hữu nhà ở

Sở hữu nhà ở là một trong những quyền sở hữu quan trọng của người dân, sở hữu nhà ở là tình trạng một tổ chức hoặc cá nhân sở hữu tài sản bất động sản để ở hoặc đầu tư, việc sở hữu nhà ở mang lại cho chủ sở hữu những giá trị nhất định về vật chất và tinh thần.

Do đó, việc xác lập các quy định của pháp luật chặt chẽ về sở hữu nhà ở là hết sức quan trọng, vừa bảo vệ quyền sở hữu của người dân, vừa tạo động lực cho sự phát triển thị trường bất động sản. Về vấn đề này, chúng tôi xin đưa ra những ý kiến đóng góp như sau:

1. Về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở đóng vai trò rất quan trọng, vì nó đảm bảo cho chủ sở hữu có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt và hưởng lợi ích từ tài sản của mình. Việc xác định chính xác thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ giúp xác định chủ thể sở hữu tại thời điểm giao dịch. Nếu quyền sở hữu nhà ở không được xác lập đúng thời điểm, chủ sở hữu có thể đối mặt với nhiều rủi ro và thiệt hại, bao gồm tranh chấp và mất cơ hội để đầu tư vào tài sản của mình. Do đó, việc xác lập quyền sở hữu nhà ở đúng thời điểm là rất quan trọng và cần được thực hiện một cách chính xác để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu.

Các quy định pháp luật về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, đặc biệt là bất động sản, được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản nói chung (bao gồm động sản và bất động sản) là “thời điểm chuyển giao tài sản” (Điều 161 Bộ luật Dân sự).

Đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sở hữu là "thời điểm đăng ký vào sổ địa chính". Điều này có nghĩa là khi thực hiện các quyền của chủ sở hữu như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn và các hành vi tương tự bằng quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 95 và Điều 188 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở vẫn chưa được quy định rõ ràng trong dự thảo:

Về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở trong khoản 4 Điều 14 dự thảo[1] quy định: Quyền sở hữu nhà ở được xác lập trong trường hợp "mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư". Khi một trong hai điều kiện này xảy ra - người mua thanh toán đủ số tiền hoặc người mua nhận bàn giao nhà - quyền sở hữu nhà ở sẽ được xác lập, và người mua sẽ có đầy đủ quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở là tài sản của mình.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở cần quy định rõ hơn về trường hợp khi bên mua đã xác lập quyền sở hữu nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất. Trong dự thảo, mặc dù được xác định là chủ sở hữu nhà ở nhưng bên mua vẫn không có quyền thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở (điểm a khoản 1 Điều 158 dự thảo [2]). Do đó, cần xem xét cho phép những giao dịch đối với trường hợp nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đã xác lập quyền sở hữu, để đảm bảo quyền lợi của người mua.

Vì vậy, để phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan, đề nghị bổ sung quyền được thế chấp, góp vốn cho chủ sở hữu nhà ở, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 158:

“Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

…

Thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở”.

2. Về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam của những người Việt Nam định cư tại nước ngoài là rất chính đáng, tuy nhiên luật pháp hiện hành còn nhiều bất cập và hạn chế, chưa thông thoáng và mở cửa hoàn toàn để những người Việt Nam định cư tại nước ngoài có thể dễ dàng sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trên thực tế, một người Việt Nam định cư tại nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn nhiều khó khăn bởi thủ tục sở hữu còn phức tạp và nhiều vướng mắc khó giải quyết.

Tại dự thảo, điều kiện sở hữu nhà ở Việt Nam đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức như “đầu tư xây dựng nhà ở” trên “diện tích đất được thừa kế, được tặng cho, mượn, thuê hoặc nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai”, “mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản” hoặc “mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của cá nhân”.[3]

Như vậy, điều kiện sở hữu nhà ở Việt Nam đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài được quy định chặt chẽ và hạn chế hơn so với đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước [4]. Dự thảo luật không thay đổi nội dung này so với Luật Nhà ở năm 2014 và trong gần một thập kỷ qua nước ta chưa giải quyết được nhu cầu về nhà ở của đối tượng này. Trong khi đó, việc mở rộng các điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là cần thiết và mang lại những lợi ích rất lớn, bao gồm:

Thứ nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu và sử dụng nhà tại quê hương, góp phần thúc đẩy quá trình tái định cư và tăng cường kết nối với cộng đồng người Việt.

Thứ hai, tăng cường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản từ phía người Việt Nam định cư ở nước ngoài, góp phần phát triển kinh tế và thị trường bất động sản trong nước.

Thứ ba, tạo ra nguồn thu hút và góp phần nâng cao nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, góp phần cân đối nguồn cung và cầu nhà ở.

Những lợi ích này cho thấy việc mở rộng các điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ đáp ứng được nhu cầu và mang lại sự phát triển.

Vì vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi gộp điểm a và b khoản 2 Điều 10 dự thảo, quy định điều kiện được sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài như với đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước, nội dung như sau:

"Tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở, khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo quy định của pháp luật, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật".

II. Về chính sách phát triển nhà ở

1. Về chính sách chung phát triển nhà ở

Chính sách phát triển nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp và trung bình. Đồng thời, chính sách này còn tác động đến nhiều lĩnh vực khác nhau như kinh tế, xã hội, môi trường, văn hóa, giáo dục, y tế và an ninh quốc phòng,… Điều này thể hiện rằng, việc đề ra các chính sách phát triển nhà ở đúng đắn và tổ chức thực hiện hiệu quả là yếu tố quan trọng đảm bảo sự phát triển bền vững của đất nước.

1.1 Về kỳ xây dựng “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia”

Việc xây dựng Chiến lược nhà ở giúp quản lý và phân bổ tài nguyên đất đai, tài chính và nhân lực để xây dựng các dự án nhà ở hiệu quả và bền vững, đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân. Đồng thời, định hướng phát triển kinh tế và xã hội của đất nước đồng thời đảm bảo an ninh trật tự và an toàn cho cộng đồng, tăng cường sự hợp tác giữa các bộ ngành và địa phương trong việc phát triển nhà ở đảm bảo tính liên kết và hiệu quả của các hoạt động phát triển nhà ở trên toàn quốc.

Mặc dù kết quả của kỳ chiến lược tùy thuộc vào cách triển khai và thực hiện của chính quyền và các đơn vị liên quan, tuy nhiên việc có một kế hoạch phát triển nhà ở chiến lược với tầm nhìn tổng quan và dài hạn từ 50 năm đến 100 năm là cần thiết để định hướng và điều chỉnh các hoạt động phát triển nhà ở trong tương lai đảm bảo sự phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu của người dân.

Theo dự thảo quy định kỳ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là 10 năm và có tầm nhìn là 25 năm phù hợp với kỳ Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [5]. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại Luật Nhà ở đã sửa đổi nhiều lần cho thấy Chiến lược nhà ở quốc gia cùng tầm nhìn 25 năm là chưa phù hợp với tốc độ thay đổi của một đất nước đang phát triển như Việt Nam và để khắc phục những thiếu sót cần điều chỉnh chiến lược cùng tầm nhìn dài hạn hơn.

Chúng tôi đề xuất kỳ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là 10 năm trở lên và tầm nhìn tăng lên tối thiểu là 50 năm để đáp ứng các yêu cầu trên. Kiến nghị sửa khoản 1 Điều 29, dự thảo như sau:

“Kỳ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là 10 năm trở lên và có tầm nhìn tối thiểu là 50 năm phù hợp với kỳ Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được phê duyệt trong năm đầu tiên của kỳ Chiến lược".

1.2 Về quỹ đất để phát triển nhà ở

Việc tạo và quản lý quỹ đất đóng vai trò quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở, mặc dù quy định về quỹ đất thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở. Tuy nhiên, để đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật, liên kết việc phát triển quỹ đất với chính sách nhà ở là cần thiết. Tạo và quản lý các quỹ đất đồng bộ với chính sách phát triển nhà ở sẽ giải quyết một cách toàn diện vấn đề nhu cầu nhà ở cho người dân, đồng thời giải quyết triệt để các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở đô thị và nhà ở trên toàn quốc. Các quỹ đất này bao gồm các thửa đất và khu đất trống được Nhà nước quản lý, sẵn sàng để triển khai các dự án phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại từng khu vực. Đây được gọi là "quỹ đất sạch" và nằm trong chiến lược phát triển nhà ở.

Tạo quỹ đất sạch có tác dụng quan trọng trong phát triển kinh tế và xã hội của một quốc gia. Đầu tiên, quỹ đất sạch tăng cường nguồn cung cấp đất cho các dự án nhà ở,  giúp chính quyền quản lý đất đai một cách chặt chẽ, đảm bảo sự phát triển đô thị bền vững và giảm lấn chiếm đất, đặc biệt là ở các khu vực đô thị phát triển nhanh. Chính phủ cần áp dụng chính sách và biện pháp thích hợp để tạo quỹ đất sạch, từ đó đảm bảo phát triển bền vững chính sách về đất đai và có tác động trực tiếp đến chính sách phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, về quy định quỹ đất để phát triển nhà ở tại Điều 36 dự thảo [6] chỉ đề cập đến vấn đề bố trí các diện tích đất để đáp ứng quy hoạch là chưa đáp ứng được những mục tiêu quan trọng mà việc tạo lập các quỹ đất sạch có thể mang lại. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bổ sung khoản 4 Điều 36 dự thảo với nội dung:

"Nhà nước tạo lập và quản lý những quỹ đất sạch là các thửa đất, khu đất trống sẵn sàng để triển khai thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo từng khu vực gắn liền với chiến lược phát triển nhà ở".

1.3 Về chủ đầu tư và nhà đầu tư xây dựng dự án nhà ở

Chủ đầu tư và nhà đầu tư là hai khái niệm có liên quan trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng, nhưng có ý nghĩa và vai trò khác nhau:

Chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp có trách nhiệm và quyền hợp pháp trong việc xây dựng và phát triển một dự án. Chủ đầu tư có vai trò quản lý và điều hành dự án từ giai đoạn lập kế hoạch, thiết kế, xây dựng cho đến hoàn thành và vận hành dự án sau đó. Chủ đầu tư thường là người sở hữu đất và tài sản liên quan, có nhiệm vụ thu thập nguồn vốn, tìm kiếm đối tác, quản lý rủi ro và đảm bảo tiến độ, chất lượng và an toàn trong quá trình thực hiện dự án.

Nhà đầu tư là cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp đầu tư tiền tệ, tài sản hoặc nguồn lực vào một dự án hoặc công ty để tạo ra lợi nhuận. Nhà đầu tư có thể là chủ sở hữu dự án hoặc chỉ đóng vai trò đầu tư vốn vào dự án của chủ đầu tư. Nhà đầu tư thường đưa ra quyết định đầu tư dựa trên các yếu tố như tiềm năng lợi nhuận, rủi ro, thị trường và chiến lược đầu tư của mình. Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, nhà đầu tư thường đầu tư vốn để mua, xây dựng hoặc phát triển các dự án nhà ở và kỳ vọng có lợi nhuận từ việc bán hoặc cho thuê các đơn vị nhà ở đã xây dựng.

Theo dự thảo Luật Nhà ở, khái niệm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở bao gồm "doanh nghiệp hoặc hợp tác xã", cũng như "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam và có chức năng kinh doanh bất động sản". Tuy nhiên, quy định về chủ đầu tư và nhà đầu tư có sự chồng chéo và không rõ ràng, dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia dự án xây dựng nhà ở. Do đó, cần phân biệt rõ ràng giữa hai khái niệm "nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở" và "chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở", chúng tôi đề xuất sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 39[7] như sau:

"Nhà đầu tư xây dựng dự án nhà ở bao gồm các cá nhân và pháp nhân có khả năng tài chính, có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản".

"Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở là các pháp nhân hoạt động theo pháp luật Việt Nam và có chức năng kinh doanh bất động sản".

Điều này sẽ mở rộng phạm vi tham gia vào các dự án xây dựng nhà ở và thu hút nguồn vốn từ các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước, đồng thời tạo động lực cho phát triển nhà ở trong tương lai.

Bên cạnh đó, bỏ điểm c khoản 4 Điều 39 dự thảo: “Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, trình tự, thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản này".

Về việc quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự, thủ tục nên luật hóa và thống nhất các vấn đề này tại Luật Nhà ở, tránh trường hợp mất thời gian công sức cho việc nghiên cứu, ban hành thêm các thông tư, nghị định hướng dẫn,… điều đó có thể dẫn đến tình trạng phức tạp, làm chệch hướng so với tinh thần của Luật Nhà ở.

1.4 Về điều kiện bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua

Dự thảo Luật Nhà ở có bổ sung quy định về “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư”. Theo đó, việc bàn giao nhà ở cho người mua chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành nghiệm thu toàn bộ công trình nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan trong khu vực có nhà ở. Trong trường hợp là chung cư cấp đặc biệt hoặc cấp 1, chủ đầu tư phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở từ cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương còn đối với chung cư cấp dưới, thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở phải được cơ quan cấp tỉnh cung cấp.[8]

Quy định trên sẽ tạo ra một giấy phép con mới là "thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư" do cơ quan quản lý nhà ở cấp quyết định. Điều này là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới và không có trong Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, dự thảo Luật không đưa ra quy định cụ thể về cơ quan nào sẽ thực hiện công việc này, mà chỉ chia ra theo cấp độ công trình.

Hiện nay, Luật Xây dựng và các văn bản liên quan đã có những quy định rất chặt chẽ về việc nghiệm thu công trình. Theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng, đối với "công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng", yêu cầu phải có "văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu" từ cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc từ UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ngoài ra, Điều 24 của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định về thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu, trong đó công trình cấp 1 và công trình cấp đặc biệt sẽ được kiểm tra bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra.

Theo quy định mới, để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư cần phải xin hai loại giấy phép từ cùng một cơ quan ban hành. Ví dụ, trong trường hợp là chung cư cấp đặc biệt hoặc cấp 1, chủ đầu tư phải trước tiên có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu từ Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình (Bộ Xây dựng), sau đó phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở từ cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương, tức là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Đối với chung cư cấp 2 hoặc cấp 3, chủ đầu tư cũng phải tuân thủ quy trình tương tự là phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu từ Sở Xây dựng (cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh, sau đó phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở từ Sở Xây dựng (cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh).

Như vậy, quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo dẫn đến hệ quả việc chủ đầu tư phải xin hai giấy phép thông qua hai thủ tục hành chính khác nhau tại cùng một cơ quan quản lý nhà ở, điều này chúng tôi cho là không cần thiết và gây lãng phí thời gian, ảnh hưởng đến thời hạn bàn giao công trình cho người mua hoặc thuê mua. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bỏ quy định tại khoản 4 Điều 41 trong dự thảo về thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở.

1.5 Về diện tích tối thiểu của nhà chung cư

Quy định diện về diện tích tối thiểu của chung cư là một trong những vấn đề còn nhiều tranh cãi trong thời gian vừa qua, Luật Nhà ở 2014 không đưa ra số liệu cụ thể quy định diện tích cho nhà chung cư mà chỉ quy định chung [9].

Đến Thông tư 21/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD), diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư đã được quy định cụ thể không nhỏ hơn 25m2 cho các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, cần đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.[10]

Quy định này mang lại nhiều ưu điểm và góp phần quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị đông đúc, đặc biệt là cho người có thu nhập thấp. Nhưng trên thực tế, các công trình chung cư với căn hộ nhỏ như vậy được bán với giá cao từ 40-50 triệu đồng/m2. Do đó, quy định và thị trường đang mâu thuẫn và không đáp ứng nhu cầu của người mua nhà thu nhập thấp tại đô thị. Căn hộ được xem như không gian sống có đầy đủ các chức năng như phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và các thiết bị chức năng khác rất khó để bố trí đủ chức năng này trong diện tích chỉ 25m2. Việc thiết kế và xây dựng căn hộ có diện tích 25m2 có thể tạo ra những hệ lụy như sau:

Trước hết, xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì số lượng cư dân sẽ tăng lên gấp 2 đến 3 lần tạo ra áp lực lớn về mặt vận hành tổng thể tòa nhà như nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy, nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...), vấn đề quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh an toàn, tranh chấp,… sẽ tăng theo số lượng cư dân. Thêm vào đó, hệ thống cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột” trên cao mới.

Cùng với quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư, Quyết định số 2161/QĐ-TTG về phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021- 2030 cũng đề ra mục tiêu về diện tích nhà ở bình quân đầu người trên cả nước. Theo quyết định này, vào năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc sẽ đạt khoảng 27m2 sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 28m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 26m2 sàn/người. Đến năm 2030, mục tiêu là đạt diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 30m2 sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 32m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 28m2 sàn/người.

Tuy nhiên, có thể thấy sự mâu thuẫn giữa quy định về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư và quy định mục tiêu diện tích tối thiểu trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030. Nếu chúng ta đã đặt mục tiêu từ 27m2 sàn/người đến 30m2 sàn/người như trong chiến lược, thì cần thay đổi quy định Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư để đảm bảo sự thống nhất và phù hợp với chiến lược này. Nếu không có sự thay đổi, mục tiêu về diện tích tối thiểu nhà ở trong chiến lược phát triển nhà ở sẽ không thể được đạt được trong tương lai và chúng ta sẽ phải đối mặt và xử lý nhiều hệ lụy về mặt kinh tế và xã hội như đã được phân tích trước đó.

Vì vậy, để phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở về diện tích nhà ở bình quân đầu người, chúng tôi đề xuất trả lại điều khoản quy định về diện tích tối thiểu của chung cư (đã quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Nhà ở năm 2005) vào dự thảo Luật Nhà ở mới nội dung: "Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2". Với diện tích tối thiểu của căn hộ là 45m2 không chỉ giải quyết được vấn đề còn tồn đọng so với căn hộ diện tích tối thiểu là 25m2 mà còn phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở về diện tích nhà ở bình quân đầu người.

2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH)

Chính sách phát triển NƠXH đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của các đối tượng dân cư trong tình hình thiếu hụt và khó khăn về nhà ở. Đây là một chính sách quan trọng mà Nhà nước thực hiện nhằm ổn định chính trị và bảo đảm an sinh xã hội. Việc thực hiện chính sách NƠXH tốt được coi là tiêu chí quan trọng để đánh giá phúc lợi dân cư của một quốc gia, vì chính sách này nhắm đến những đối tượng như người nghèo, người có thu nhập thấp và những người chưa có khả năng tự mua nhà ở.

2.1 Về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH

Để chính sách NƠXH được áp dụng một cách hiệu quả và thực tế, cần thiết có một hệ thống chính sách pháp luật phù hợp. NƠXH là đối tượng nhà ở dành cho người mua với các điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, trong Điều 73 của dự thảo Luật chưa có sự tập trung đầy đủ vào việc đáp ứng nhu cầu của những người không có khả năng mua nhà thương mại. Vì vậy, cần thiết phải mở rộng phạm vi đối tượng được hưởng chính sách về hỗ trợ NƠXH và các đối tượng theo quy định từ khoản 1 đến khoản 13 Điều 73 [11] dự thảo sẽ được ưu tiên.

Vì vậy, chúng tôi đề xuất mở rộng phạm vi đối tượng được mua NƠXH tại Điều 73 dự thảo:

“Mọi công dân đến tuổi trưởng thành chưa có nhà ở hoặc không có khả năng tạo lập về nhà ở đều là đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội”.

2.2 Chính sách về tạo lập Quỹ phát triển NƠXH

Sau khi tham khảo các quốc gia có kinh nghiệm trong việc phát triển và khai thác hiệu quả NƠXH, có thể nhận thấy rằng các quốc gia đều thành lập một quỹ riêng dành cho NƠXH và đưa ra những chính sách rõ ràng, quy định cụ thể về mục đích và chức năng của Quỹ dành cho NƠXH. Bên cạnh đó, là những quy định về cơ chế hình thành nguồn vốn và cơ chế vận hành của quỹ, nhằm phục vụ đặc thù của các đối tượng liên quan đến NƠXH.

Cụ thể có thể kể đến tại Hàn Quốc, NƠXH được hỗ trợ đầu tư xây dựng từ nhiều nguồn tài chính và từ các quỹ tài chính Chính phủ. Hay tại Nhật Bản, đối với các nguồn vốn cho các Dự án hỗ trợ nhà ở được đầu tư xây dựng và mua bởi chính quyền địa phương thì chính quyền địa phương và chính phủ hỗ trợ 50% chi phí xây dựng, trái phiếu địa phương được chi trả cho tiền đất. Tại Anh Quốc, Hiệp hội nhà ở là tổ chức phi lợi nhuận, xây dựng và quản lý quỹ NƠXH, tổ chức này được Chính phủ hỗ trợ vốn (chiếm đa số) thông qua Cục Nhà ở xã hội, phần còn lại được huy động từ Ngân hàng, tư nhân, tiền quyên góp từ Hội từ thiện và tôn giáo, mỗi địa phương đều có một Hiệp hội Nhà ở. Tại Philipines, trợ cấp nhà cho đối tượng thu nhập thấp thông qua khoản vay mua nhà từ hệ thống cung cấp dịch vụ nhà ở của Chính phủ, hoặc thông qua Quỹ bảo hiểm. 

Như vậy, những quốc gia được đánh giá thành công trong việc quản lý và xây dựng NƠXH đã áp dụng những chính sách tốt về Quỹ phát triển NƠXH và thiết lập các nguồn quỹ phục vụ cho NƠXH từ nhiều năm trước. Việc thành lập các nguồn quỹ cho phát triển NƠXH là điều kiện tiên quyết để đạt được thành tựu như các quốc gia phát triển trong lĩnh vực nhà ở. Việt Nam cần thiết phải tạo lập các nguồn quỹ dành cho việc đầu tư xây dựng các công trình NƠXH và tạo được nguồn vốn với lãi suất vay ưu đãi hỗ trợ chủ đầu tư cũng như người mua, thuê mua NƠXH. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bổ sung vào Điều 77 dự thảo[12] quy định về hình thức phát triển NƠXH nội dung như sau:

“Nhà nước tạo lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, theo đó Quỹ này phải được trích từ nguồn Ngân sách nhà nước, ngoài nhiệm vụ chính là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quỹ này  có nhiệm vụ ủy thác cho các Ngân hàng tiến hành cho chủ đầu tư hoặc người mua, thuê mua nhà ở xã hội  vay vốn với mức lãi suất ấn định chỉ bằng chi phí vận hành quỹ, chi phí vận hành khoản vay và không phải là lãi suất để kiếm lời của các tổ chức tín dụng".

2.3 Chính sách ưu đãi về đất đai, quy hoạch NƠXH

Để có chính sách phát triển NƠXH đồng bộ và phù hợp với tình hình kinh tế xã hội đất nước, chính phủ cần có các giải pháp chú trọng đến chính sách ưu đãi về đất đai và quy hoạch tạo tiền đề để thu hút đầu tư xây dựng NƠXH và đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Hiện nay, bên cạnh việc các quy định về quy hoạch NƠXH còn nhiều hạn chế thì các địa phương chưa đưa ra được kế hoạch phát triển NƠXH phù hợp. Đơn cử tại TP. Hà Nội, vừa qua UBND TP đề ra kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023 tuy nhiên kế hoạch không phù hợp với thực tiễn. Theo đó, TP. Hà Nội đặt ra chỉ tiêu nhà ở theo dự án khoảng 2,5 triệum2 sàn, trong đó khoảng 2,3 triệum2 sàn nhà ở thương mại (NƠTM) và NƠXH khoảng 0,32 triệum2 sàn. Như vậy, diện tích sàn dành cho xây dựng NƠXH là quá thấp, chỉ chiếm 13,7 % so với diện tích sàn dành cho nhà ở thương mại và chiếm 12,8% so với tổng diện tích sàn dành cho xây dựng nhà ở theo dự án [13]. Trong khi nhu cầu được sở hữu một căn NƠXH của người dân là rất lớn thì quy hoạch cho NƠXH chưa đạt tối thiểu 50% so với NƠTM sẽ không thể giải quyết được bài toán cung cấp NƠXH đáp ứng được nhu cầu người dân.

Như vậy, Nhà nước cần thiết phải tạo quỹ đất riêng cho NƠXH, cung cấp đất đai cho các dự án NƠXH với giá ưu đãi hoặc miễn phí. Về đất để xây dựng NƠXH, tại khoản 1 Điều 80 dự thảo[14] quy định để xây dựng NƠXH khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và các loại hình quy hoạch liên quan đến đất và nhà ở thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Quỹ đất xây NƠXH khi xây dựng đề án quy hoạch không thể theo định tính mà phải cụ thể theo tỷ lệ, định lượng, không dùng từ “đủ” mà xác định chính xác tỉ lệ phần trăm, dựa trên những phân tích của cơ quan Nhà nước có chức năng điều tra, phân tích về mặt xã hội học về độ tuổi, nghề nghiệp, nhà ở như số liệu tổng điều tra dân số về nhà ở kỳ gần nhất, xác định phần trăm quỹ đất phát triển nhà ở trên nguyên tắc xác định nhà ở nói chung ở từng địa phương.

Vì vậy, chúng tôi đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 80 dự thảo như sau: “Khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục, đào tạo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất theo tỉ lệ phần trăm dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội".

2.4 Vốn vay ưu đãi cho NƠXH

Chính sách ưu đãi về tài chính của chủ đầu tư để xây dựng NƠXH có tác dụng giúp giảm chi phí vốn cho chủ đầu tư từ đó giảm giá bán căn hộ cho người mua. Chính sách ưu đãi vốn vay cũng giúp tăng động lực cho các chủ đầu tư tham gia đầu tư vào lĩnh vực NƠXH từ đó đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Như vậy, nhất định nguồn vốn cho vay đối với chính sách NƠXH phải hình thành từ nguồn Quỹ phát triển NƠXH (theo đề xuất mục 2.2) hoặc từ ngân sách Nhà nước, không thể xuất phát từ nguồn vốn của ngân hàng thương mại như hiện nay. Cụ thể, mức lãi suất vay tại ngân hàng thương mại hiện nay là từ 15% đến 18%, vay ưu đãi của Nhà nước mức lãi suất cũng là 8,2% trở lên. Thêm vào đó, thủ tục xin vay ưu đãi rườm rà, phải qua nhiều khâu mới dược phê duyệt, trong đó thời gian thông thường để hình thành một dự án nhà ở xã hội phải mất tối thiểu khoảng thời gian là 10 (mười) năm. Trong thời gian đó, với mức lãi suất trên 8% thì giá nhà từ giá vốn sẽ tăng từ “một đồng lên hai, ba đồng” (chưa tính đến các chi phí vận hành khác). Nếu không có chính sách được ưu đãi về vốn vay phù hợp cho chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH và người mua NƠXH thì chính sách phát triển NƠXH của Nhà nước bị triệt tiêu hoàn toàn giá trị tốt đẹp, mục đích của chế độ an sinh xã hội cũng không đạt được.

Chính sách ưu đãi về tài chính đối với người có nhu cầu sử dụng NƠXH như mua, thuê mua,… còn giúp tăng khả năng tiếp cận với nhà ở xã hội của các hộ gia đình có thu nhập thấp đặc biệt là những người chưa có điều kiện vay vốn từ các ngân hàng thương mại.

2.4.1 Đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư xây dựng dự án NƠXH

Thực tiễn cho thấy chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn vay, nhiều dự án đã thực hiện gần xong phần thô mà chưa nhận được ưu đãi nào. Thủ tục rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài, đảm bảo tín dụng,… khiến nhiều doanh nghiệp chưa được vay vốn ưu đãi mà phải vay vốn ở các ngân hàng thương mại khác với mức lãi suất cao hơn nhiều để hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Hiện nay, quy đinh pháp luật về chính sách giảm lãi suất vay cho chủ đầu tư xây dựng NƠXH được quy định vay vốn với lãi suất ưu đãi, với trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê mua, bán theo quy định của Chính phủ trong từng thời kỳ.[15]

Tuy nhiên, tình trạng các doanh nghiệp có dự án xây dựng NƠXH chưa tiếp cận được nguồn vốn vẫn xảy ra thường xuyên. Một trong những nguyên nhân là do chưa đáp ứng đủ các tiêu chí như vốn đối ứng không đủ, doanh nghiệp đang có nợ xấu, năng lực thấp. Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật điều chỉnh về chính sách ưu đãi về vốn vay dành cho đối tượng chưa thực sự tạo hành lang thông thoáng về cơ chế để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận vốn vay. Trong khi đó, việc tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất vay ưu đãi giúp chủ đầu tư xây dựng NƠXH chi phí xây dựng và giá bán nhà từ đó hỗ trợ người dân có thu nhập thấp có thể mua được nhà. Lãi suất vay giảm cũng là một cách khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực này và điều này giúp tăng cường khả năng cung ứng NƠXH. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bổ sung sửa đổi khoản 5 Điều 85 dự thảo Luật:

“Chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng NƠXH được vay vốn với lãi suất ưu đãi từ 2% đến 3% (tương đương với phí quản lý cho các tổ chức tín dụng) thông qua Ngân hàng chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định".

2.4.2 Đối với người mua, thuê mua nhà ở để mua NƠXH

Ở Việt Nam, việc áp dụng vay vốn với lãi suất ưu đãi để NƠXH hội vẫn còn nhiều hạn chế. Người mua, thuê mua gặp khó khăn trong việc đáp ứng các yêu cầu về hồ sơ vay vốn đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi lãi suất vay mua so với các nước cùng khu vực đang ở mức cao, khiến người dân khó tiếp cận với NƠXH làm cho mục tiêu của chính sách phát triển NƠXH khó đạt được.

Cũng về chính sách vay vốn, hình thức hỗ trợ vay vốn để mua nhà ở xã hội tại nước ngoài, như Thái Lan, đất nước có chính sách nhà ở xã hội phát triển, ngân hàng Nhà ở đã giảm điều kiện cho vay bằng cách cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ; các mức lãi suất cố định 03 năm là 4,5% và lãi suất sau 03 năm là lãi suất cố định 03 năm của ngân hàng nhà ở cộng thêm 0,75%.

Thực hiện chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà ở xã hội tại khoản 5 Điều 74, dự thảo[16] không quy định mức lãi suất vay ưu đãi cụ thể, còn quy định tại các nghị định, thông tư còn cao và chưa phù hợp[17]. Tại Việt Nam, tỉ lệ dân nghèo còn cao, quỹ đất chật hẹp vì vậy để đáp ứng thực sự nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho đúng đối thì việc hỗ trợ về lãi suất là một trong những điều kiện trọng yếu và tiên quyết để đối tượng có thể tiếp cận với chính sách một cách triệt để. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bổ sung nội dung khoản 5 Điều 74 dự thảo Luật như sau:

“Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi tương ứng 100% giá trị căn hộ với lãi suất từ 2% đến 3% (tương đương với phí quản lý cho các tổ chức tín dụng) với thời hạn vay lâu dài tối đa 30 năm, thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng được phép mua, thuê mua nhà ở xã hội”.

*Ghi chú: Theo đề xuất của chúng tôi, mức 2% đến 3% là đủ cho các tổ chức tín dụng bù đắp chi phí để quản lý, vận hành khoản vay và về nguyên tắc con số này cần phải được cơ quan chức năng tính toán một cách cụ thể và khoa học.

2.5 Chính sách ưu đãi về thuế NƠXH

Chính sách ưu đãi miễn hoặc giảm thuế đối với tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tham gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội là một trong những chính sách có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển nhà ở xã hội. Những chính sách ưu đãi thuế này giúp giảm chi phí cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ đó giúp giảm giá bán nhà ở xã hội và tạo điều kiện cho người dân có điều kiện mua nhà ở xã hội với giá rẻ hơn.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 82 dự thảo và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH (khoản 2 Điều 9) thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo quy định của pháp luật về thuế.

Cụ thể, tại điểm q khoản 2 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008 và điểm b khoản 2 Điều 13 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 quy định: “Thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở” và “thuế suất 10% đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53 của Luật Nhà ở”.

Như vậy, việc áp dụng mức thuế GTGT và thuế TNDN của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở là còn cao và chưa có sự ưu đãi rõ rệt để kích cầu đối với chủ đầu tư. Việc không hỗ trợ triệt để hai loại hình thuế trên của Nhà nước đã ảnh hưởng đến chi phí đầu vào để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến giá bán không giảm. Với mục đích giảm giá bán NƠXH thì phải loại trừ các chi phí đầu vào, trong đó chính sách về thuế cần thiết đưa về mức 0% là thể hiện sự quan tâm và hỗ trợ của Nhà nước về mục tiêu và chính sách phát triển NƠXH triệt để, bền vững và lâu dài.

Vì vậy, chúng tôi đề xuất bổ sung nội dung khoản 2 Điều 82 dự thảo như sau: “Được miễn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.

2.6 Về quy định giá bán NƠXH

Nhà ở xã hội là ước mơ của nhiều người dân có thu nhập thấp tuy nhiên để sở hữu một căn nhà ở xã hội lại không đơn giản, bởi ngoài những thủ tục phức tạp, giá bán nhà ở xã hội hiện nay tại nhiều khu vực giá bán NƠXH được cho là quá cao so với tài chính của người có thu nhập thấp. Dựa trên nghiên cứu và tìm hiểu, tại Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá bán thực tế NƠXH đã lên đến gần 30.000.000 đồng/m2. Tại Hà Nội, theo Văn bản số 126/SXD-KTXD ngày 06/01/2023 của Sở Xây dựng Hà Nội, về việc kết quả xác định giá bán và giá thuê NƠXH, giá bán là 19.523.116 đồng/m2 (đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì). Nhưng trong thực tế, ví dụ như dự án NƠXH tại đường Tố Hữu (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), giá bán gần 20.000.000 đồng/m2 là một trong những dự án NƠXH có giá bán cao nhất trên địa bàn Thủ đô từ trước đến nay.

Hiện tại, Luật Nhà ở chỉ quy định cách tính giá bán Nhà ở xã hội đối với trong từng trường hợp NƠXH do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng kèm theo công thức tính nhưng thực tế tình trạng trên vẫn xảy ra trong rất nhiều năm nay[18]. Trong khi đó, một trong những mục tiêu quan trọng của việc xây dựng nhà ở xã hội là kéo mức giá nhà xuống mức thấp nhất có thể, vậy nên cần thiết phải đặt ra mức giá trần cho nhà ở xã hội.

 Nhận thấy, việc quy định mức giá trần nhà ở xã hội sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ lạm phát giá nhà đảm bảo tính công bằng trong việc phân phối nhà ở cho người dân, đảm bảo tính khả thi của chính sách nhà ở xã hội giúp người dân có điều kiện mua nhà với giá hợp lý, ngăn chặn tình trạng các chủ đầu tư tăng giá nhà ở xã hội để kiếm lợi nhuận cao hơn. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị bổ sung vào Mục 2: Phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, Chương VI: Chính sách về nhà ở xã hội, Dự thảo một điều khoản mới quy định về nội dung mức giá trần cho NƠXH:

“Hàng năm các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương (Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân,…) xem xét để đưa ra mức giá trần nhà ở xã hội phù hợp với từng khu vực và đề xuất lên Bộ Xây dựng phê duyệt mức giá này".

III. Về giao dịch nhà ở

Các quy định về giao dịch nhà ở liên quan trực tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Luật Nhà ở quy định rõ về việc mua bán cho thuê thế chấp và quản lý nhà ở, các bên tham gia giao dịch cần phải tuân thủ các quy định này để tránh xảy ra tranh chấp và mất quyền lợi. Ngoài ra các quy định này còn giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và người bán đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch. Việc điều chỉnh các quy định về giao dịch nhà phù hợp với thực tiễn là rất cần thiết để đảm bảo tối đa quyền cho các bên tham gia. Nhận thấy được vai trò quan trọng của các quy định giao dịch nhà ở, chúng tôi đề xuất chỉnh sửa, bổ sung những nội dung sau:

1. Về hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua

Hợp đồng mua bán nhà ở vừa là hợp đồng bán sản phẩm bất động sản, vừa là hợp đồng huy động vốn của chủ đầu tư và được xem là cơ sở quan trọng điều chỉnh hành vi của các bên trong giao dịch mua bán. Trong thời gian vừa qua, quy định của pháp luật về hình thức, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở còn nhiều hạn chế dẫn đến nhiều tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và người mua. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng và thiết lập quy định "hợp đồng mẫu" tuân theo quy ước về hợp đồng trong Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người mua. Điều này giúp đảm bảo rằng các hợp đồng mua bán nhà ở được xây dựng theo một mẫu chuẩn, đảm bảo tính công bằng và minh bạch cho các bên tham gia ký kết. Qua đó, tranh chấp có thể được giảm thiểu và người mua được bảo vệ một cách tốt nhất.

Hiện tại, về hợp đồng trong các giao dịch nhà ở, Bộ Xây dựng có trách nhiệm quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.[19] Trong khi đó các giao dịch mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua chưa được Bộ Xây dựng quy định về hợp đồng mẫu, đây là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp pháp lý và do vị thế bất cân xứng giữa chủ đầu tư dự án chung cư và người mua nhà là bên yếu thế, nên người mua thường là bên gánh chịu nhiều rủi ro. Việc lập hợp đồng mẫu trong mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua không chỉ giải quyết được các vấn đề còn tồn đọng mà còn có nhiều lợi ích như giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho việc lập hợp đồng đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho cả người mua và chủ đầu tư. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bổ sung vào khoản 4 Điều 191 dự thảo nội dung:

“Bộ Xây dựng có trách nhiệm quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua".

Đồng thời, bổ sung tại Mục 2: Mua bán nhà ở, Chương X: Giao dịch về nhà ở, Dự thảo điều khoản mới về hợp đồng mua bán chung cư giữa chủ đầu tư và người mua:

“Mọi giao dịch mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua đều được xác định là hợp đồng mẫu và tuân theo hợp đồng mẫu đã được Bộ Xây dựng công bố".

2. Về quy định bên thế chấp và nhận thế chấp nhà ở

Việc thế chấp nhà ở hiện nay đã trở nên rất phổ biến trong thực tiễn đời sống và đây là một trong những quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, để thực hiện quyền thế chấp thì các chủ thể phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, Luật Nhà ở quy định chủ sở hữu nhà ở là tổ chức chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Còn đối với chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật đồng nghĩa với việc đối tượng này không bị hạn chế nơi nhận thế chấp như chủ sở hữu nhà ở là tổ chức.

Về quy định chủ sở hữu nhà ở là tổ chức chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng[20] trong trường hợp này, có thể hiểu tổ chức chỉ là pháp nhân, mà không hạn chế việc thế chấp của hộ gia đình, hộ kinh doanh và tổ hợp tác, vì các đối tượng này chỉ được hiểu là cá nhân. Còn riêng với doanh nghiệp tư nhân, về bản chất pháp lý thì cũng chỉ là một cá nhân, nhưng vì được ghi nhận chính thức là một tổ chức kinh tế, nên không rõ có bị hạn chế quyền thế chấp nhà ở như đối với các tổ chức khác hay không. Bên cạnh đó, quy định như trên còn hạn chế sự lựa chọn của chủ sở hữu, họ không được tự do lựa chọn bên nhận thế chấp mà phải tuân thủ quy định của pháp luật và làm giảm sự cạnh tranh trong thị trường tài chính dẫn đến việc các tổ chức có thể áp đặt lãi suất cao hơn.

Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định tại Điều 35, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định. Theo đó, đối với cá nhân, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng để được nhận thế chấp phải đáp ứng lần lượt các điều kiện theo quy định[21]. Đối với trường hợp tổ chức là chủ sở hữu nhà muốn thế chấp nhà ở cũng nên đặt ra các điều kiện cụ thể, để các tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tài chính được nhận thế chấp. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bổ sung nội dung khoản 1 Điều 180 dự thảo như sau: 

“Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam".

3. Về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư

Về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 182 dự thảo [22]. Theo quy định này, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư phải tiến hành giải chấp. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự 2015 đều quy định không cho phép chủ đầu tư bán tài sản khi đang thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý.

Luật Nhà ở đã quy định về việc xác định nhà ở phải được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng và việc xác định giải chấp được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Tuy nhiên, vẫn tồn tại trường hợp chủ đầu tư không thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở về việc nhà ở đủ điều kiện để bán, cho thuê mua và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cũng không có trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện để bán, cho thuê mua. Từ đó dẫn đến hệ quả, khi ký hợp đồng bán nhà với khách hàng, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất và chưa tiến hành giải chấp.

Có thể thấy đây là trường hợp chủ đầu tư cố tình không cung cấp văn bản này cho khách hàng và trên thực tế, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở bán cho mình hay chưa. Thêm vào đó, về việc có bắt buộc cung cấp văn bản thông báo này trong các giao dịch bán, cho thuê mua hay không luật còn đang bỏ ngỏ, chưa giải quyết xác đáng. Để đảm các giao dịch mua bán, thuê mua và vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được công khai minh bạch, chúng tôi kiến nghị bổ sung nội dung vào Điều 182 dự thảo quy định:

“Khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, chủ đầu tư bắt buộc phải cung cấp văn bản thông báo nhà ở đủ Điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi có dự án để chứng minh nhà ở đã được giải chấp hoặc chưa từng thế chấp”.

IV. Về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Những quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư được đưa ra nhằm đảm bảo tính an toàn, tiện nghi, an ninh trật tự và sự hài lòng cho cư dân sinh sống tại chung cư. Các quy định này được trải dài từ việc sử dụng và quản lý khu vực chung, khu vực riêng, các khu vực chức năng như phòng sinh hoạt cộng đồng và khu vui chơi giải trí cho cư dân cho đến các quy định để đảm bảo an toàn khi sử dụng các thiết bị điện, an toàn trong phòng cháy chữa cháy,…

Mặc dù hệ thống pháp luật về nhà chung cư được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng trên thực tế, khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Nguyên nhân một phần lớn đến từ việc các quy định của pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, vì vậy đối với các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư chúng tôi đề xuất chỉnh sửa, bổ sung những nội dung sau:

1. Về vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng đối tại chung cư

Trong những năm gần đây việc sở hữu chung và sở hữu riêng nhà chung cư là một vấn đề được quan tâm đặc biệt, đến nay Luật Nhà ở đã sửa đổi quy định này nhiều lần tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được quyền lợi của các bên khi sở hữu nhà chung cư. Về quy định phần sở hữu chung, sở hữu riêng tại chung cư được quy định tại Điều 140 dự thảo [23] và nội dung quy định vẫn giữ nguyên quan điểm theo Luật Nhà ở 2014. Quy định này còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn cụ thể về chỗ để xe của nhà chung cư, quy định được “bê nguyên” từ luật cũ và tách ra một điều khoản riêng biệt tại Điều 142 dự thảo[24].

Bản chất chỗ để xe của nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung. Vì vậy, khi bóc tách “chỗ để xe nhà chung cư” thành một điều khoản riêng biệt là phi logic, thiếu khoa học. Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh được phân thuộc phần sở hữu chung. Đối với chỗ để xe ô tô, dự thảo quy định cư dân có quyền quyết định thuê hoặc mua, nếu không thuê hoặc mua thì chỗ để xe ô tô sẽ thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Chính sự “loay hoay” trong việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng không rõ ràng từ Luật Nhà ở 2014 đến dự thảo lần này, đặc biệt là việc xác định chỗ để xe nhà chung cư thuộc phần sở hữu nào là nguyên nhân cho những mầm mống tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân mà phần lớn thiệt thòi thuộc về cư dân.

Thứ nhất, việc cho mua hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô tại chung cư là chưa phù hợp với thực tiễn vì theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có quy định cụ thể về chỗ để xe nhà chung cư phải đảm bảo những yêu cầu sau đây:

- Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt; phải bố trí khu vực để ô tô riêng với xe máy, xe đạp;

- Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) tối thiểu là 25m2 cho 4 căn hộ chung cư, nhưng không nhỏ hơn 20m2 cho 100m2 diện tích sử dụng căn hộ chung cư, trong đó đảm bảo tối thiểu 6m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư;

- Nhà ở xã hội, tái định cư và nhà ở thu nhập thấp: diện tích chỗ để xe được phép lấy bằng 60% định mức so với nhà nhà ở thương mại đồng thời đảm bảo tối thiểu 6m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư.

Đây là những quy định tối thiểu cho việc xây dựng chỗ để xe tại nhà chung cư. Nếu đã đặt ra tiêu chuẩn phù hợp để xây dựng chỗ để xe đồng nghĩa với việc các nhà nghiên cứu đã đưa ra số liệu phù hợp nhất với nhu cầu sử dụng, tỉ lệ diện tích hợp lý với công trình vậy nên đặt ra vấn đề mua bán chỗ để xe ô tô tại chung cư là không thực sự cần thiết. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy chuẩn trên thì chỗ để xe nói chung và chỗ để xe ô tô nói riêng nên bàn giao toàn bộ cho Ban Quản trị chung cư quản lý cho người dân để xe ô tô và xe máy và thu phí cho việc điều hành chung cư. Trường hợp nếu chủ đầu tư xây dựng chỗ để xe nhiều hơn đối với quy định tối thiểu mới được phép kinh doanh trên phần chỗ để xe đó.

Việc mua bán chỗ để xe ô tô còn gây đến hiện tượng lãng phí “người cần thì không có, người có lại không cần”, chưa kể đặc thù của chỗ để xe ô tô là sự ra vào liên tục, thậm chí vài ngày hoặc trong thời gian dài cư dân có thể không đậu xe tại chỗ để xe chung cư với các lý do cá nhâ. Vì vậy, việc luân chuyển chỗ để xe, không cố định cho bất kỳ ai sẽ tạo thuận tiện hơn.

Thứ hai, về quy định “trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe” cũng rất khó để kiểm soát. Thực tế, tất cả phần diện tích chung trong nhà chung cư bao gồm cả chỗ để xe đã được cấu thành vào giá bán nhà chung cư và kể từ thời điểm bàn giao chủ đầu tư sẽ chấm dứt quyền sở hữu của mình. Bên cạnh đó, lĩnh vực xây dựng rất phức tạp, giá bán nhà, chung cư không cố định mà tùy theo từng thời điểm, lúc tăng, lúc giảm, lúc có chiết khấu lúc không,… giá thành thậm chí biến động theo từng phút từng giờ vậy cơ sở đâu để chứng minh chủ đầu tư không tính giá chi phí xây dựng chỗ để xe ô tô vào giá thành bán nhà.

Có thể khẳng định việc bóc tách chi phí xây dựng chỗ để xe ô tô đối với giá thành bán căn hộ dường như là không khả thi. Như đã trình bày ở trên, chỗ để xe gắn liền với diện tích mặt sàn công trình chung cư cũng là một bộ phận không thể thiếu đối với công trình. Vì vậy, cần quy định chỗ để xe bao gồm cả chỗ để xe máy, chỗ để xe cho người khuyết tật và chỗ để xe ô tô là phần sở hữu chung và không cần thiết phải đặt ra vấn đề mua bán chỗ để xe ô tô.

Mặc dù Luật Nhà ở 2005 đã hết hiệu lực, tuy nhiên quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng rất hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Về quy định chỗ để xe tại chung cư được xếp vào phần sở hữu chung và không đặt vấn đề mua bán chỗ để xe ô tô sẽ hạn chế tối đa những tranh chấp liên quan. Vì vậy, chúng tôi đề xuất bỏ Điều 142 dự thảo và sửa đổi quy định về phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư (theo nội dung đã quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở 2005) như sau:

2. Quy định về quản lý phí bảo trì chung cư

Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về quỹ bảo trì chung cư 2% bùng nổ mạnh mẽ trong thời gian qua. Ghi nhận thực tế thời gian qua vấn đề phí bảo trì là một trong những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết tại nhiều dự án trên toàn quốc, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp. Tại nhiều chung cư, cư dân căng băng rôn, xuống đường “đòi” chủ đầu tư trả quỹ bảo trì,… ngoài ra còn rất nhiều chung cư khác cũng đang tranh chấp về vấn đề này.

Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên, chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị tòa nhà. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, tiến độ thành lập Ban Quản trị tại các tòa chung cư diễn ra rất chậm. Theo luật cũ, trong thời gian này chủ đầu tư sẽ là bên nắm giữ kinh phí bảo trì, điều này dẫn đến rất nhiều trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng số tiền này, cố tình chây ỳ, chậm chuyển trả để tận dụng dòng vốn vào mục đích khác. Thậm chí, còn nhiều trường hợp không bàn giao lại cho cư dân khi đã thành lập được Ban Quản trị. Tình trạng này bùng nổ mạnh mẽ một phần do ý thức của một bộ phận chủ đầu tư, một phần do quy định luật còn nhiều lỗ hổng dễ bị lợi dụng.

Theo quy định của Luật Nhà ở mới, chủ đầu tư có trách nhiệm lập một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài, người mua, người thuê trước khi nhận bàn giao căn hộ sẽ đóng trực tiếp phí bảo trì 2% vào tài khoản này [25]. Có thể nói đây là một quy định tiến bộ hơn rất nhiều so với quy định cũ, hạn chế được tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân tuy nhiên luật quy định còn chưa rõ ràng về quy định: “Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở để người mua, thuê mua căn hộ và chủ đầu tư nộp theo quy định tại Điều 150 của Luật này. Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền”. Việc để chủ đầu tư đứng tên chủ tài khoản không giải quyết được triệt để vấn đề “chiếm dụng phí bảo trì 2%” tồn tại trước đây vì chủ tài khoản có quyền sử dụng số tiền trong quỹ bảo trì vào những mục đích khác. Bên cạnh đó, cần quy định rõ ràng là tài khoản tiết kiệm hay tài khoản thông thường, có kỳ hạn gửi tiền hay không có kỳ hạn,…

Để hạn chế tối đa các tranh chấp sau này giữa các chủ sở hữu chung cư và chủ đầu tư chúng tôi kiến nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 151 dự thảo lần 5, Luật Nhà ở nội dung như sau:

“Lập tài khoản với hình thức gửi tiết kiệm để thu phí bảo trì 2% đứng tên đại diện Sở Xây dựng nơi có công trình chung cư. Trước khi nhận bàn giao nhà chủ sở hữu sẽ đóng trực tiếp số tiền này vào tài khoản của đại diện Sở Xây dựng đã được công khai. Sở Xây dựng có trách nhiệm quản lý và bàn giao lại tài khoản này ngay khi Ban Quản trị nhà chung cư được thành lập".

Kết luận

Với chức năng xã hội của Luật sư thể hiện ở việc đưa ra ý kiến đóng góp để phản biện chính sách, văn bản pháp luật trong lĩnh vực về nhà ở, giúp cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra các chính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn đời sống, là cầu nối chuyển tải pháp luật vào đời sống, tạo thế ổn định và minh bạch cho sự phát triển của xã hội. Việc luật hóa các quy định đã được đề xuất cùng bốn nhóm vấn đề đã đặt ra là sở hữu, chính sách phát triển, các giao dịch và quản lý nhà ở sẽ góp phần rất lớn trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến nhà ở. Bên cạnh đó, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên liên quan; góp phần tạo động lực thúc đẩy việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam.

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ

Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú (TAT Law Firm)

Những bất cập, vướng mắc về định giá tài sản trong tố tụng hình sự